11月23日，北京银泰中心柏悦酒店，融创中国董事长孙宏斌出现在由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。自2010年融创中国上市以来，孙宏斌拒绝了不少业界公开活动邀请。除了自家“场子”，孙宏斌几乎不再参加与同行公开交流的活动。

融创中国公告显示，截至2016年10月底，实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%。已经跨入千亿俱乐部的融创中国，在房地产行业多轮调控中迅速实现了“弯道超车”，并在行业低谷期频繁发起多起大笔并购。故在行业看来，其对宏观经济的理解和行业投资逻辑分析具有行业借鉴意义。

这一次孙宏斌拿到的演讲主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严厉调控之下，行业频繁震荡，并购、转型成为行业主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。未来在哪里？这是很多人想要知道的答案。

对于本轮调控政策，孙宏斌认为，非常严峻。“对于这次调控的严密程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”

孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”

流动性依然会相对充裕

在房地产行业，能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化，进而影响企业的投资决策。

在孙宏斌看来，房地产行业的判断和投资逻辑很简单。“这是我们天天干的事，所以比较简单。”孙宏斌对21世纪经济报道记者表示。

对中国宏观经济的判断，总体而言，孙宏斌的判断是谨慎而不恐慌。他认为，即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。

21世纪经济报道记者对其判读进行了总结。第一，全球经济下行的压力依然较大，在这样的时段，不管全世界哪个政府都会实行较为宽松、低利率的政策。这是必然的选择；第二，资金流动性依旧充裕，经济下行必然会实行偏宽松的货币政策；第三，汇率问题需要重视，企业美元债汇兑损失也依旧在，国内融资和发展仍然有机会；第四，谨慎看待杠杆问题，“谁能借到更便宜更长的钱，穿越周期的钱，谁就厉害”；第五，建议企业谨慎看待海外投资，因为海外投资过程中仍然存在一些限制和区别，包括市场环境、银行效率、服务等问题的存在，不如在国内做投资发展。

对于时下备受诟病的高房价，孙宏斌也坦言，如果算房价收入比，很多人都买不起房，但大多数人是通过资产收入而非工资收入买房。在他看来，坚持做高端、坚持做改善仍然有机会，而且会越做越好。

市场预期会降

国庆期间，北京等多个城市陆续出台了房地产调控政策。一些城市调控手段的严厉程度达到了史上之最。近期，又有多个热点城市调控进一步升级，市场整体政策环境持续从紧。

孙宏斌也深感本轮调控之严峻。他认为，很多同行并没有认识这次调控的严峻性。“再怎么重视这次宏观调控都不为过。为什么地价那么贵？原因是房子卖得不错，贷款也不错，开发商有钱了。所以，前几个月踏空的一直没买地的开发商急了。地价会便宜吗？一定会。快了。”

在孙宏斌看来，银行信贷收紧对开发商影响特别大。表面上，市场购房预期还未发生改变，但最终会发生改变。“（楼市）一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，（当前调控背景下）投资者买不了。首付款太高了，有的城市首付高达70%，甚至80%。”

基于上述判断，孙宏斌认为做房地产很简单。分两段：买对地，盖好房。首先把投资做对，什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要，地买错了，盖什么都错。要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不平衡状态，做好时间和空间的选择。

“有的第一阶段（买地）做得差，第二阶段（盖房）做得好，有的第一阶段做得好，第二阶段做得差，都不行。但首先要买对地，也就是做对投资。房地产行业的投资比别的行业都难，因为买一块地三年后才能看到收入，再加上杠杆的利用，使得事情变得很复杂。地买错了，盖什么房子都卖不出去。地买对了，能够把产品和服务做好，把品牌做好，房子就更好卖了。”

孙宏斌判断，房地产行业的趋势是集中度越来越高。现在前一百名房企的市场占有率是40％多，相信5到10年后会集中到70%多，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成“小而没”了。截止到今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿。房地产到10万亿规模再增长很难。

根据CRIC的《中国房企前10月销售排行榜》显示，房地产行业规模化愈发凸显。从前10月房企的销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。其中1000亿房企中，除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创7家企业以外，华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛。在3000亿规模，恒大、万科成为首次突破3000亿大关的房企。另外，碧桂园今年以来销售增长也十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。

对于未来，孙宏斌认为，有钱就买地，没钱就卖房。任何形势再不确定，企业的选择都是确定的。