导读

受政策影响，主要城市楼市成交量迅速降温。“这种情况下，我们就采取了比较保守的心态，原来能挣到3个点左右，现在只能挣1个点左右，还冒那么大风险就不值得了。”一家西部地区信托公司高层人士直言。

伴随政策收紧，房地产信托规模同步出现大幅下滑。

11月11日，央行发布的社会融资数据显示，10月新增信托贷款530亿元，环比下降近50%。用益信托数据也显示，10月共成立房地产信托44款，规模114.84亿元，环比下滑45.35%。

业内人士将此归因于监管收紧，10月以来，银监会、交易所、发改委先后收紧房企信贷、发债融资。

21世纪经济报道记者近期获悉，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。

此外，10月份房地产集合信托收益率为6.88%，延续整体下行趋势，这与信托整体收益率走势一致。当月所有集合信托产品平均收益率为6.49%，这是7月份以来，连续第四个月平均收益率低于7%。

伴随着市场无风险利率下滑，加上基准利率的持续下滑及降准所释放的资金流动性效应逐渐显现，用益信托方面预计，短期内信托产品的收益率将继续维持低位。

监管收紧规模缩水

用益信托数据显示，10月份发行房地产集合信托64款，发行规模达289.38亿，与9月份239.02亿的发行规模相比，有增无减。但其成立的规模却并没有这么多，数据显示，10月份共成立房地产集合信托44款，规模114.84亿元，规模环比下滑45.35%。

“产品发行规模更多的反映了房地产企业的资金需求，但需求最终能否实现不确定。产品发行可能出现取消、中止，或者成立规模不及预期等情况，且部分发行产品是框架的，比如签一个30亿的大框架，未来几年完成，这只能说是潜在规模。”用益信托研究员廖鹤凯称。

廖鹤凯进一步表示，成立规模是实打实当期规模，准确度更高，更容易体现行业变动情况。

11月11日央行发布的社会融资数据显示，10月新增信托贷款为530亿元，而9月份为1057亿元。所谓社融规模新增信托贷款是指一定时期内（每月、每季或每年）实体经济从信托公司获得的资金总额。

对于房地产信托规模收缩，业内人士均归因于政策收紧。

“一方面与季节性因素相关，往年到10月份都有这个趋势，属于相对常态的情况，但主要还是政策因素。”廖鹤凯对21世纪经济报道记者表示，“房地政策收紧，一方面会导致信托公司做项目更加谨慎，二是会导致投资者投的时候更谨慎，相互作用下，导致产品成立规模减少。”

10月以来，苏州、成都、合肥等二十多个城市先后发布楼市调控政策；同时监管力度也在加强，房企发债、银行信贷都在收紧。

近期21世纪经济报道记者获悉，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，除对房地产开发贷、房地产中介等相关业务检查外，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。具体内容包括：是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款；是否直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利等。

受政策影响，主要城市楼市成交量迅速降温。“这种情况下，我们就采取了比较保守的心态，原来能挣到3个点左右，现在只能挣1个点左右，还冒那么大风险就不值得了。”一家西部地区信托公司高层人士直言。

房地产融资空间逐步收窄

信托一直是房地产的重要融资渠道，但近年来，信托资金投向房地产都相对克制。

自2015年以来，信托资产投向房地产行业占比逐渐下降，信托业协会发布的二季度数据显示，房地产信托规模1.31万亿，占比8.52%，规模、占比均出现下滑。

西南财经大学信托与理财研究所分析称，这与近年房地产市场降温以及“去库存”政策有关。

不过用益信托数据表明，房地产集合信托成立规模在三季度出现一定幅度上升，尤其是9月份，规模达210.15亿。

“8、9月份规模增长，一方面与当时房产市场走势有关，另外当时有很多银行资金走信托通道到房地产，所以市场看到信托房地产规模也不少。”前述西部地区信托高层人士直言。

用益信托发布的《10月集合资金信托产品统计报告》认为，传统房地产的融资业务，虽然在未来一段时间内仍有一定市场空间，但空间逐步收窄的趋势将难以逆转。

当前情形下，不少信托公司开展房地产业务通过各种措施控制风险。

其一便是标的选择。一中型信托公司人士称：“我们这一两年做的综合性项目较多，即集团既有房地产也有其它的板块，单体项目很少做。因为单体项目受到房地产周期影响比较大，特别是小企业，一个项目出问题可能整个资金流就断了。”

交易方式上，股债结合也成为重要选项。前述华北地区信托高层人士称，一些资产非常好，但现金流不是特别好的房企，可以在折扣率充分低的情况下去做资产收购，即股债结合。“信托公司能控制股权，目的是保持比较好的流动性，而不是为了处置资产。”

“由于我国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。”国投泰康信托研究发展部认为，在这样的环境下，信托公司要继续提升房地产业务的专业能力和运营管理能力，重点开发房地产资产证券化产品、房地产私募投资基金、房地产信托投资基金等新型业务模式，提升在房地产业务领域的核心竞争力。