温州炒房团曾名噪一时，但那个以个人资金撬动一地楼市的时代，或许已成为历史。

这其中原因多样而复杂。

首先是各地的限购政策，很大程度上增加了限购城市购房的成本和风险；其次购房成本在不断上升，房价上涨，总价增加，资金占用加大；三是信贷政策趋严，首付比例提高，从银行获得贷款的便利程度较之前几年大大降低。一旦能够动用的金融杠杆降低，炒楼的吸引力便大大降低。

另外，不容忽视的是，在那些炒楼赚得盆满钵满的温州人之外，也不乏被房产投资套牢的人，涉及个人资金可达上千万元。

对于楼市投资，一笔简单的经济账是，从1万涨到2万，实现了翻番；但要从4万涨到8万，才能实现翻番。也就是说，没有足够低的价格空间和足够大的杠杆，温州资金退畏之势难挡。

这些资金从投入高、流动性低的楼市，涌入投资门槛低、流动性较高的金银币市场，是温州资金投资的转向。实业投资尽管依然艰难，但境外投资已然撕开一个口子。

陨落的江湖传说

几年前温州炒房团的典型手法，就是高杠杆。

2008年后政府推出四万亿刺激政策，很多人可以从银行轻松获得贷款。彼时，也有不少人手上确实有大量现金可以支配。若以全额购房获得产权证之后，一方面可以通过办理大额信用卡进行套现，另一方面还可以将房产抵押，融资继续投资。

另外的资金来源还有民间借贷。在温州，民间借贷是极为普遍的一种融资方式，在2011年温州爆发危机之前，较为规范的民间借贷月息约为一分五（年化18%）。顶峰时期，熟人之间的借贷金额可达上百万，甚至上千万元。

但随着危机来临，民间错综复杂的资金链断裂；加之实体经济艰难，民间借贷活跃度跌入谷底，目前远没有恢复元气。随着利率市场化发展，银行贷款利率下降，目前民间借贷月息多为一分（年化12%）。

在G20召开前一个月，一个在杭州的90后朋友因看好杭州楼市，曾向温州人赵大胜借钱，用于“扫荡楼层”，承诺15%的固定年化收益。

“温州的模式就是抱团，很多去外地炒楼的，都是亲戚朋友一起，而且做生意可能就是一起的。”赵大胜在温州做资金生意多年，游走于温州的有钱人圈子。回忆起温州炒房团的“光辉岁月”，他说，“他们按整层、整栋的买楼，后来发现还不如自己去盖楼，就这样做了开发商，但后面套住的也不少。”

作为温州楼市观察者，陈秋克说，2010年前后，温州瑞安曾出现过一种合作“炒楼”手法。

A善于获得楼市消息，但缺乏资金，以B的名义申请按揭贷款买房。双方约定，B付首付款，A来还按揭贷款。如果房子涨价卖出，收益双方五五平分；如果下跌，则B承担所有损失（B为真正房主，可以选择继续月供，或者亏本卖出）。

“现在这种模式没有了。谁有这个信心，房价会涨下去？2002年，我在城西买的房子单价6000元，两个月后装修时，就涨到了1万2。那样的涨法，才会有资金疯狂进来。”

在陈秋克看来，这种模式已经死去。

“不要说温州了，现在很多二三线城市房价上来得如此迅猛，已经不是民间分散的资金可以托起来的。开发商和房产中介以及大机构资金的合作越来越紧密，从开放商开盘出售到个人购房者之间已经建立起了屏障。”对于温州资金在这轮房价上涨的角色，陈秋克说，抱团炒房的时代已经过去。

热钱去哪儿？

赵大胜没有离开过温州的“钱”圈，不过今年他关张了自己的典当行。对于温州本地的实体经济发展，他已感到失望。“温州现在搞的P2P，我敢说，有20%的融资是拿去经营企业就不错了。”

陈秋克说，当前温州民间借贷圈内，很大一部分是拿钱去“赌一把”。“不是说打牌这类赌博，而是以赌博的心态，投资一些风险特别高的项目。”

赵大胜发现，身边兴起了一股炒金银币的风潮，尤其是去年股市出现震荡以后。

“炒房炒得最凶的一批人，现在套住的也不少。房价已经处于高位，不管未来涨不涨、怎么涨，对于投资来说占用资金太多，而且流动性差；股市又不行，所以有一些资金流到了金银币市场。”黄介绍道：“比如生肖纪念币，羊年的纪念币就涨得特别好，面值1块钱的，最高涨到100多元，而且就在几个月内。”

在温州整体弥漫着“守业”氛围的同时，境外投资逆势走热。

根据温州市商务局的统计，2015年全市新批境外投资项目22个，增资项目2个，中方投资总额达9.4亿美元，超过历年总和。其中，17个项目位于“一带一路”沿线。今年前两个月实现对外投资4.74亿美元，扣除大项目因素，境外投资同比增长91.9%。

温州商人孙坚即为其中代表。

在温州经济全面陷入危机前的2011年，孙坚果断关掉了原有6个工厂中的4个，调研足迹先后遍及埃及、孟加拉国、泰国、巴基斯坦和墨西哥，最终选择在非洲建立陶瓷工厂。

值得一提的是，孙坚目前12亿元的资金池，没有一分来自银行贷款，全是温州商人熟悉的代持层级化集合资金池。

详细结构是：5个合伙人为公司股东，按持股比例出资。但实际上，这5个合伙人的资金由多股大小资金汇集而成，也就是说，5个人实际可能代持了股份。其中孙坚作为控股大股东，持股60%，为公司的实际控制人。