积极的宏观环境带动需求发展

深圳市正致力于通过建设一流的基建、医疗及教育服务来吸引投资、扶植各行业发展并留住人才。我们预计房地产整体需求势头稳健,但我们也考虑到了不同细分领域当前所处的供应周期。

看好程度排序:住宅>物流>零售物业>办公楼

我们最看好住宅市场,因为整体未来住宅供应不足,使得随家庭收入上升和人口规模扩张的住房需求依旧难以满足。我们还认为物流地产颇具吸引力,但是其相对较小的规模尚不足以成为深圳房地产市场的主要推动力量。我们对于零售物业和办公楼的中短期前景心存担忧,因为供过于求的状况已持续数年。但是,从长期来看,我们认为随着深圳转型为现代化的服务导向型门户城市,过剩的供应将得到全面消化。我们预计,到2025年深圳房地产市场的整体资本价值将从如今的1.9万亿美元翻番至3.7万亿美元。

对招商蛇口的首次评级为买入,目标价格人民币18.0元

与我们所覆盖的其它开发商相比,受益于母公司国企背景的招商蛇口在深圳拥有最大规模的优质低成本土地储备,这部分资产占我们2016年底预期净资产价值的70%,并将贡献接近一半的公司2016-18核心利润预测。与此同时,由于招商蛇口的深圳土地储备开发期更长,我们预计公司能够更好地实现长期涨价潜力。我们对于该股的首次评级为买入,基于净资产价值计算的12个月目标价格为人民币18.0元,对应14%的上行空间。主要风险:深圳市场步入下行、执行拖沓。

重申买入华润置地,12个月目标价格为人民币24.2元

我们认为华润置地是受益于深圳等特大城市快速发展的最佳标的。我们认为,这些大城市在中国乃至世界日渐上升的经济影响力将令业务主要立足于此的开发商从中获益(华润置地70%的净资产价值位于特大城市,28%位于深圳)。我们预计华润置地的大规模优质投资型物业使其得以在中长期内实现资产升值潜力。我们基于净资产价值计算的最新12个月目标为24.2港元(原为23.1港元),对应17%的潜在上行空间,我们重申对于华润置地的买入评级。