导读

区域均价的变化反映了交易背后成交结构的差异：在区域内一手供应充足甚至过量的情况之下，急于在政策春风下进行的二手交易更多来自于低价项目的借机出手。显然商住公寓的投资和住宅一样，环线及地段依旧是回报率前提。

“325”限购之后，办公产权公寓迎来一轮火热行情。根据上海链家研究院的数据，今年上半年，上海酒店式公寓成交王落在嘉定新城，成交38万平方米，成交套数6318套，成交金额59亿元。

由于二手公寓没有单独划分出来，仅能从办公整体数据来看成交变化。2016年二季度上海各区总成交2015套，一季度只成交了319套。

“现在买家都要求买一手楼了，二手公寓价格方面要看上下家怎么算，上家交税的话售价就会高，折算下来一二手价格相差不大。”7月29日，一名在嘉定新城门店的中介业务员小刘（化名）对前来咨询的陈立说，很多买家2014年买的公寓，现在卖出去都赚了差不多50%。

小刘认为，两年前买一套住宅的价格就可以买两套公寓，然而，现在二手公寓放量，开始显得有价无市。很多公寓从挂牌到成交都需要3-6个月。小王刚卖出一套位于浦东森兰板块的酒店式公寓，溢价大约40%，“如果是住宅，放两年价格都翻倍了。”她说。

同策咨询研究部数据显示，截至7月27日，上海办公产权的公寓存量面积为124.84万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至6.68个月（3月底是10.6个月）。在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价）因此销售火热，价格也逐步上涨。

区域成交量价差异大

住宅限购实施以来，上海酒店式公寓凭借不限购、不限贷、低总价，且宜商宜住的特点成为住宅市场的一种替代产物。住宅用地供应量逐年减少，也令酒店式公寓的过渡性质越来越明显。这让近年来上海市酒店式公寓市场发展得如火如荼，但也面临供应量偏大等问题。

从上海链家研究院提供的数据不难看出，酒店式公寓一手存量较大。截至7月28日，上海各区域各板块的酒店式公寓还有20261套，总建筑面积124.84万平方米。其中，奉贤区南桥新城板块库存最大，有16.38万平方米，2667套。

从区域分布来看，外环外区域如嘉定、浦东因区域存量较大。链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，青浦等区域目前均价较低，2017年即将有轨交开通的区域今年以来成交量有显著上升；但如奉贤等地处远郊而当下轨交通车无望的区域，库存挤压相对严重。

钱宁罗还认为，从二手交易来看，“325”之后的二季度办公项目（含商住公寓）交易量有显著提振，与此同时，嘉定、浦东区域市场需求在二手端同样活跃，但诸如青浦、奉贤等区域，二手交易量的不足恰恰反映出需求并未向二手端传导，区域商住项目的市场价值仍有待确认。

需要指出的是，新政后嘉定、浦东的二手交易出现增长，均价却显著走低。比如一季度嘉定区域公寓成交均价2.88万元／平方米，到了二季度则为1.37万元／平方米。

多个区域二季度商办写字楼（包括酒店式公寓）成交价格与一季度相比出现明显下滑。比如静安区一季度均价6.15万元／平方米，二季度为2.47万元／平方米；长宁区一季度均价3.88万元／平方米，二季度为2.68万元／平方米；奉贤区一季度均价1.96万元／平方米，二季度1.44万元／平方米。

钱宁罗指出，均价的变化反映了交易背后成交结构的差异：在区域内一手供应充足甚至过量的情况之下，急于在政策春风下进行的二手交易更多来自于低价项目的借机出手。

由此，他判断目前外环外商住公寓的投资回报率并不高。而在新政前的常态之下，核心区如徐汇、虹口等区域的二手交易量较大，均价也较高，显然商住公寓的投资和住宅一样，环线及地段依旧是回报率前提。

风险在叠加

多个区域二手成交价格的下滑，正在警示酒店式公寓的投资价值需要被重新评估。

当前在售的公寓中，就存在租金水平远低于月供的情形。比如，嘉定新城合景峰汇一套55平方米左右的LOFT酒店式公寓，每月租金2800-3000元/平方米。按照当前市场总价85万，加上税费大约100万元总价计算，需贷款50万元左右。由于酒店式公寓的还款年限是10年，则月供在5000元左右。显然租金与月供款存在一定差距。

一名大数据分析机构人士对21世纪经济报道记者指出，目前酒店式公寓库存仍然很大，成交占比只有30%不到。“如果算上办公转公寓，或者公寓转办公的，成交占比更少。”

从投资角度而言，风险累积还表现于：作为过渡性产品的酒店式公寓，与住宅的价差正在缩小。2015年1-7月，酒店式公寓与住宅的价差已经达到294万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均价同比涨幅超过100%，其中市中心长宁区的酒店式公寓均价8.14万元/平方米，卢湾区均价4.2万元/平方米。

来自上海中原市场研究部数据显示，自“325”新政以来，上海商住用房（主要指酒店式公寓）销量活跃，4-6月该类型物业成交面积达67.68万平方米、11606套，比去年同期分别增长148.5%、132.7%；从比重来看，4-6月累计数据，上海商住楼占到商品住宅成交套数的比重是44%，而去年是15%。今年4-6月商住楼均价同比增长17.7%，高于同期商品住宅10.9%的涨幅。

从今年4月份开始，酒店式公寓呈现了逐渐走高的价格涨幅，这是建立在住宅限购收紧与信贷放松的基础之上，即便如此，二手市场成交依旧惨淡。一旦政策风向转变，公寓的价格波动更不明朗。

近期一些商业用地的出让条件中，有意切断了酒店式公寓的空间，明确规定商业部分以较高比例自持，或者酒店式公寓、办公楼按出让年限自持。

比如7月28日出让的杨浦区平凉社区01C2-02地块，要求限高60米，办公占比80%，商业占比20%，商办均需整体自持不少于20年，若建造公寓式办公物业则需按年限自持。7月29日，旭辉5.9亿摘得的闵行莘庄商办用地限制条件为：商业占比10%、办公占比90%，其中100%的商业及70%的办公需按出让年限自持，办公部分销售的最小面积为500平方米。

值得关注的是，在个人投资者购买酒店式公寓的升值空间或受到积压的时候，有机构、房企却整栋收购上海市区的酒店式公寓。比如高和资本去年从新世界中国手中收购位于长宁区的海德公馆进行改造。据了解，目前该片区在售项目均价在10万元/平方米左右，而据高和相关人士透露，海德公馆将采取底价入市的价格策略。