基本面回顾:销售回暖,房价分化,投资回升。

地产此轮回暖始于2015年3月,2016年以来市场热度更是逐渐攀升,一季度销量和金额月均增速高达33%和54%,均处于历史高位,其中尤以二线楼市表现最为亮眼,3-5月平均增速高达43%。可售库存在高销量推动下已开始回落,但三线城市去化依旧缓慢。2016年以来的房价上行过程中,各级城市仍在分化,二线城市房价上涨势头最猛。今年上半年投资意愿在“量-价-投资”的传导机制下出现大幅回升,5月累计投资同比增速高达7%;拿地热度也在加大,成交土地楼面均价一路飙升,地王频现并不断刷新记录。

中报业绩前瞻:业绩边际改善,分化之势仍存。

2016年行至半程,房地产行业度过了一个高速增长的半年。本轮房地产上行周期开始于2015年330新政,至今已持续15个月。房地产行业整体业绩的边际改善期已经到来,无论是一季度整体业绩、还是已公布半年度业绩预告的上市房企,都印证了这一观点。但是,房地产行业业绩的整体改善,并不意味着行业内部各公司业绩分化趋势的终结,龙头房企依然在收割市场份额,领先优势仍在扩大,房地产企业在“白银时代”之下的业绩分化之势难以改变。

下半年楼市:销售大概率降温,但全年增长无虞。

2016年上半年,楼市销售全面回暖、房价上涨强劲、投资意愿回升,注定是房地产史上不平凡的半年。展望下半年,我们认为,在宽松政策边际效应减弱、部分城市收紧政策出台、房价上涨抑制需求释放、去年同期基数抬升等因素综合作用下,下半年楼市大概率将走向降温。不过我们认为,基于上半年楼市的靓丽表现,以及目前趋于稳定的行业政策、货币政策,即使下半年楼市边际走弱成真,全年总体增长的基调仍难改变,预计全年仍可维持两位数的同比增速。

投资建议:趋势性行情难觅,择股关注三条思路。

房地产板块目前估值仍然存在下行空间,而且在下半年销售边际走弱影响下,估值上行存在较大压力。我们认为下半年房地产板块难以走出趋势性机会,但一些结构性和主题概念机会仍存,建议积极关注:保利地产为代表的低估值全国性龙头,新城控股、北京城建等弹性强的区域性龙头;福星股份、世联行等基本面扎实的转型个股;主题概念建议关注深圳国企改革。