近日，“首付贷”被推到风口浪尖。

无论是从金融切入房地产的互联网金融，还是从房产切入金融的房产金融事业部纷纷推出了为解决首付难题的“首付贷”类金融产品。那么，按照购房杠杆原理来说，无形放大了房地产市场的杠杆效应，市场承压以及风险也随之而来。加上2月初央行再下调首付比例，理论上这已经是楼市交易的杠杆，如果首付款再次进行贷款，无疑形成“杆中杆”的逻辑。

但首付贷在实际中承担的“杆中杆”的主要风险，目前或许并非来自于楼市，而是其资金来源——民间资金。

目前很多的创新来自于首付贷产品与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者，也就是通常所说的民间资金。首付贷的类型也分为信用贷和抵押贷，期限为半年到三年不等，可贷款额度一般为总房价的15%~20%。

贷款利息则根据期限长短不同而不等，一般半年期为6%左右，12个月则为8%~10%，2年期为10%~12%，三年期则在13%左右。如此计算，首付贷的贷款成本大约在年化20%左右，也由此“首付高利贷”的说法甚热。“资金成本的上升会逐步传导至房地产交易市场，造成了房地产交易价格边际成本的上升。”某地产类互联网金融平台一名高管向《第一财经日报》记者表示，这些价格最后不排除消化在高企的房价中，导致房价单边上涨。

从首付贷产品的性质以及资金来源看，这更像P2P平台上房地产抵押标和信用标的另一种表现形式。

“当资金与P2P平台相对接时，大量资金来自于个人投资者也就是民间资金，随即网贷平台存在的大量问题也都将传导过来，例如期限错配、无监管账户、沉淀资金等。”上述高管表示，目前众多首付贷产品中以仍以信用贷为主，风险触发壁十分薄，风险点之一表现在购房者利用首付贷后，欠下民间资金的这笔钱并不会纳入征信体系，也就不会影响银行的放贷判断，造成风险隐藏。

“本质上来说贷款就是杠杆，杠杆肯定会助推购买力，不仅房地产市场，其他市场也一样。”华泰证券房地产首席分析师谢皓宇对《第一财经日报》记者表示。

通过民间资金的补足，让原本并不具有购房资格的群体顺利买房，在市场层面看是可承担不断高企房价的购房群体正在不断增多，且承压线也在水涨船高。

这样的现象让更多人想起2008年影响全球的美国始于房地产领域的次贷危机。但是谢皓宇表示，首付贷的融资链条和次贷危机不尽相同；次级抵押贷款的基本逻辑是在高杠杆的基础上再行对接金融产品，进行收益互换也相当于进行了风险互换，存在传导的过程。

回顾美国次贷危机，两大服务于房地产抵押贷款的银行房利美和房地美为了分担高风险高收益的次级抵押贷款而将其打包成次级抵押债券，出售给其他金融机构，而这些下游金融机构再度为了分散风险，二次打包出售给对冲基金、保险公司等，最后逐步传导致全球。此外，2007美国经济处于下星期失业率大幅上扬，购房者违约现象渐趋增多导致环环相扣的链条断裂。

“目前在国内仅仅能能看到杠杆，暂时看不到收益互换，并未把收益互换做成投资品。”谢皓宇表示，如果美国的次贷危机仅仅是由于购房者在经济下行期还不起房子，那么风险会体现在银行端，而不会体现在投行等全国其他范围的金融机构，最终产生这样的结果是因为银行又将这部分资产打包出售了。

从目前国内首付贷的走向来看，更多是通过P2P产品卖给了大量的投资者，分散向了民间资金。这会增加民间资金的风险吗？

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