2015年，对于东莞楼市来说是丰收的一年。在深圳高房价的压力下，许多深圳客纷纷奔向东莞置业或，东莞临深楼市可谓热情高涨，相较于火热的临深，非临深楼市显得黯淡无光，库存压力也相对较大。而区与松山湖依靠相对完善的配套设施或独特的资源撑起了东莞楼市的半边天。

一、城市区位、经济发展及人口现状

东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东部，毗邻港澳，地处广州、深圳经济走廊中间，区位明显，西北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里，以高速公路、铁路和海运将广州、深圳和香港联成一体，形成海陆空立体物流交通网络，并设有对外开放的虎门港口岸和常平铁路口岸，可以通过这里将产品便捷地运送到各地，是珠三角新兴物流城市。

近年，东莞市受益于深莞惠一体化发展，加大开发力度，加快城市建设步伐，改善配套设施，经济保持平稳增长。2015年东莞市GDP为6275.06亿元，同比增长8.0%。

从人口城市化水平来看，东莞已经进入城市化发展的成熟阶段，近几年来城镇人口数量增长较平稳。2014年末东莞全市户籍人口191.39万人，年末全市常住人口为834.31万人，较上年增加2.65万人，其中城镇常住人口740.95万人，人口城镇化率为88.81%。居民收入快速增长，消费能力不断提升，2014年城镇居民人均可支配收入36764元，名义增长8.6%，随着收入增长，人民购买力不断提升，社会消费品零售总额为1615.29亿元，同比增长8.7%。

东莞主动对接珠三角区域发展，打造深莞惠、穗莞等合作平台，加快融入珠三角级城市群，经济保持平稳增长，城市建设步伐加快，基础设施不断完善，城镇化水平稳步提高，人民购买力持续提升。

二、房地产发展状况

2015年以来，东莞楼市持续高热，成交屡创新高，库存消化明显加快。尤其是东莞临深区域成交量大，城区及松山湖依靠完善的配套或独特的资源楼市也很火热，库存消化周期明显缩短，而东莞离深区域仍然面临一定去化压力。东莞有三大热销：一是以凤岗、塘厦、清溪、黄江和樟木头为主的临深；二是以松山湖、大朗、大岭山和寮步为主的泛松山湖；三是以万江、南城、莞城、东城组成的城区；余下其它镇为东莞非热销区域。

1、利好政策“迎面扑来” 东莞楼市成交火热 开发商信心企稳回升

楼市升温，信心恢复。2015年以来，东莞房地产市场需求旺盛，商品住宅新开工面积自6月份开始企稳回升，保持正增长，而全国平均水平目前还在负增长，开发商信心企稳回升。2014年东莞楼市先抑后扬，9月份市场升温明显；2015年以来，由于政策持续宽松，东莞楼市向好，2015全年商品住宅新增供应904.01万平方米，同比下降1.88%；销售面积1010.74万平方米，同比大增49.35%。虽然成交猛增，但由于东莞近年土地供应充足，库存充足，价格整体上涨幅度较小，市场竞争激烈，开发商对拿地相对谨慎，对热点板块拿地积极性高，反映出开发商对东莞楼市信心企稳回升。

房企云集，市场竞争激烈。东莞品牌房企云集，万科、碧桂园、万达、保利、恒大、金地在当地市场占有，再加上供应充足，市场竞争激烈，因此品牌房企在东莞的楼市开发中主要采取快速开发、快周转、主打刚需楼盘的形式，快速走马圈地占领市场，囤盘待价而沽现象较少。而东莞本地开发商，如比较的有光大、汇景、中惠、鼎峰等，其它本土房企规模普遍偏小，且在资金实力、运营能力、品牌意识等方面与品牌房企存在差距，但又直面品牌房企的激烈竞争，生存吃力，市场份额逐渐被品牌房企蚕食。本土开发商要么与品牌房企强强联合，共同开发销售，要么就是采取较周边品牌房企楼盘低一点的价格入市销售。

2、深莞一体化进程推进 深圳客入城购房情绪高涨 自住与性需求强烈

东莞城区、泛松山湖和临深需求旺盛，自住性、性需求推动房地产市场快速发展，撑起东莞整个楼市。城区，位于东莞市的核心地带和拓展区域，产业密集，是东莞市先发展的区域，配套设施较为齐全，、医疗、公共服务等资源得天独厚，人口集中度高、吸附能力强，因此住房需求量较大。松山湖高新技术产业开发区是东莞重点打造的高新区，吸引了包括华为、高标电子、钜威新能源等高新技术企业，随着产业的聚集，逐渐形成了包括大朗、寮步与大岭山的泛松山湖。从居住角度来看，泛松山湖凭着规划、产业和优美山水，已成为闻名东莞乃至珠三角的豪宅区，目前在松山湖置业的人口中，除东莞本地需求外，很多是在松山湖就业的人口，也有不少来自深圳的客，看中松山湖优越的资源环境、产业发展前景以及未来价值。临深毗邻深圳市，由于深圳房价过高，临深中塘厦、凤岗、长安等吸引大量深圳客来莞置业，区域市场供需大热，加上深莞连城建设进程的推进，市场需求将会进一步扩大。

整体均价上涨缓慢，但区域特征分化明显。从住宅成交均价来看，由于东莞住宅供应充足，2010-2014年东莞商品住宅价格始终保持缓慢上涨态势，房价从7758元/平方米涨至9684元/平方米，年均上涨5.7%。2015年整体均价9842元/平方米，较去年平均水平略涨1.63%。东莞区域成交价格分化较明显，临深板块价格涨幅为明显，凤岗、塘厦整体均价2015年12月份已达13000-16000元/平方米，而年初不足万元；城区的莞城、南城、东城12月份均价在10000-13500元/平方米，价格相对平稳；泛松山湖的大朗、寮步12月份均价在9000元/平方米左右，年初在8000左右/平方米，松山湖核心区12月份均价14000-15000元/平方米，在此前则为13000元/平方米左右波动；非热销板块价格较低，大多均价在6000-7000元/平方米。

3、热销短期库存消化快

全市仍存一定的库存压力。2014年上半年东莞楼市惨淡，去化周期一度走高，6、7月份超过20个月；2014下半年政策开始放松，东莞房地产市场开始升温，销量较好，去化周期开始缩短。2015年一季度保持平稳，维持在16-17个月的水平；“330新政”后，受益于深圳楼市带来的客源外溢，自5月份开始，东莞成交火爆。由于供应结构的变化，去化周期先扬后抑，从8月份开始明显下滑，截至2015年12月，东莞可售套数11.6万套左右，去化周期缩短为13.3个月，仍存一定库存压力。

城区、泛松山湖和临深表现不错，库存去化压力不大。今年房贷一降再降，购房者热情高涨，积极入市，尤其是临深多次出现“日光盘”，深圳客“抢空”东莞的势头依然十分强劲。松山湖凭借得天独厚的景观资源吸引众多购房者，而城区以“城”的资源配套设施满足购房者刚性需求，其库存压力不大。

东莞边远区镇需求不足，库存压力较大。由于东莞边远大部分镇区经济欠发达，消费者大多为本土居民，消费力低，加上部分镇区本身供应量过大，库存压力较大，尤其是东莞东北部镇区面临较大的去化压力。

三、楼市预测

未来东莞楼市继续向好，均价步入“万元时代”。便利的交通增加城市之间的往来，会推动购房者从房价高企的城市向城市外溢，加速了城市之间融合，而轻轨建设、高速公路免费等交通便利促进了莞深融城的加速，再加上深圳住宅资源的稀缺及目前的高房价压力，许多深圳客纷纷奔向珠三角地区置业或，尤其是距深圳较近的东莞。2015年东莞各大楼盘处处可见深圳客的身影，许多日光盘高达百分之八九十，而楼盘价格也在深圳客的推动下纷纷上涨，临深尤为明显。2015年东莞新建住宅均价为9842元/平米，其中6、7、9、12月新房均价均破万元，同比2014年上涨1.63%，按照目前的趋势，2016年东莞房价进入“万元时代”已基本成定局。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。