香港楼市迎来“寒冬”。

1月份香港物业成交约3500宗，这是自1991年1月以来的低数。去年四季度以来，数位地产大亨对香港经济前景担忧，半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。另外，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后，四季度下跌了8%。

楼价下跌的同时，香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港币对美元也突然转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。楼价下跌、“股汇双杀”，市场传言沽空资产的资金在撤逃，引发对金融危机与资产贬值的担忧，甚至有人将当下情形与1997年投机份子做空港汇、恒指比拟。

全球经济和金融市场风雨飘摇，背靠的祖国大陆正处在“稳增长”和“调结构”的艰难平衡中，香港不会贸然放弃联系汇率制度。相反，拥有1.6万亿港元银行资金、3500亿美元的全球充足之一的外汇储备，港府像1997年那样誓死捍卫港元汇率是毫无疑问的。但是，金融危机后，美国率先复苏并加息，两地劳动生产率的差距扩大，联系汇率制度下货币政策不独立的弊病暴露。

货币之间相对价格既然无法调整，就只能通过资产价格“通缩”来实现，1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此，此轮股市和楼价调整在预期之中。而且，2014年以来，“沪港通”和A股泡沫已让香港基础货币飙升，而近期沽空人民币的资金纷纷借道香港，但遭到中国央行狙击后开始退出。因此，不能不承认资金流出香港，短期拆息上升也是必然的，银行、地产等对资金和利率敏感的板块将预期下行。

1997年金融风暴后，恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底，如果参照1997年，房价下跌或许刚刚开始。而且，随着自由行收紧，全球经济动荡，美联储加息，过去12年推动香港房价上涨的一系列动力，如大陆买家、超低利率等因素将不复存在，楼市为悲观笼罩或许不是短期的。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测，2016年香港房价会下跌10%左右，而到2017，香港房价将下跌27%。

政府手中有足够的手段来刺激楼市，香港政府只要把2012年—2013年间推出的多项“辣招”取消后，来自大陆的买家和避险资金自然会把香港房价抬上去。目前，从控制资产过度“通缩”和捍卫联系汇率制度来说，未来有必要托底港股和楼市等资产，但近期梁振英政府已经明确表示，“辣招”把外来需求、炒家和投机者挡在外面，政府无意撤 “辣招”。

未来，即便房价继续下滑，笔者预计港府撤 “辣招”的可能性也不大，主要在于近年来，香港居民对于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面积仅16平方米，为全亚洲乃至人均居住面积小的城市，超过一半的私人住宅面积少于50平米，甚至还有20万人居住在“劏房”，人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

近期，国际调查机构Demographia的数据显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍，这是该调查11年以来的高值。排第2位是澳洲悉尼，楼价中位数相当于人均收入中位数由9.8倍升至12.2倍，也录得该调查大年升幅，但相比香港仅大巫见小巫。在“土地困局”难破的情况下，供给不足仍是香港楼市常态，让房价跌一跌来缓解矛盾是中期内的港府策略。

过去十几年，对香港楼市而言，确实有多重利好，如背靠大陆、人民币，而全球量化宽松导致流动性进入东亚等新兴经济体，借助香港这个中转站进入内地是常规途径。但现在看，这些利好都褪去了，甚至逆转了，过去12年涨3.7倍的房价或许要挤掉一些泡沫，这对金融机构来说是危险的，但底层民众无尊严的住房现实、强烈诉求倒逼港府要让房价跌一跌。对待楼市上，未来港府或者就陷入这样左右为难的囧境中。