2015年中国房地产市场形势究竟怎样，各种说法不一。被相关利益方主导的媒体和“专家”的舆论，常常“莺歌燕舞”，似乎中国的房地产永远是只涨不跌的大长红市场。尽管相比2014年，去年楼市也就是几个一线城市和少数二三线城市“由绿翻红”，但这并不影响诸如“今年不买房，一年又白忙”之类蛊惑人心的口号的推广。

本周二上午，中国国家统计局终于公布了2015年中国房地产市场的最新数据。如何分析和评价2015年的中国房地产市场，算是有了权威的依据。

最新数据表明：和中国2015年GDP增长6.9%的宏观大势相比，去年房地产开发投资的增长，已下滑到令人不可思议的1.0%的地步，而同期固定资产投资的同比增长，却达到了10%。

也许，唯一看上去让人宽慰的是，2015年中国商品房销售的面积和销售额分别增长了6.5%和14.4%。但深究下去就会发现，如此“高指标”基本上是由于历史因素使然：一是由于2014年商品房销售的面积下降幅度太大，现在的“高增长”其实也就是补差而已；二是由于今年加大了去库存的力度。而更能代表开发商“信心指数”的房屋新开工面积，却比2014年大幅下降了14%。

深入研读这份报告，可以发现羁绊2016年中国房地产市场发展的三大症结。除了被顶层一再强调的市场的“高库存”以外，另外两个就是“跑路”和“滞涨”。从中国房地产市场的现状和国家统计局的数据来看，后两者的严重性一点都不小于前者。

购买力和高房价“剪刀差”日益扩大下的高库存

被列为今年中国经济发展五大任务之一的房地产市场“去库存”，其实就是建好和在建的商品住房日趋积压和滞销，市场住房消费所需被高房价压倒。在中国城镇还有数亿“无房户”的情况下，出现上述问题，不能不说中国住房供应的体系出了问题。按照最新的政治话语，属于典型的“供给侧结构性”改革范畴。

当前房地产市场库存究竟有多少，代表性的说法有三：一种是，全国“鬼城”竟然可住34亿人。其实，这是某院士批评现在全国新城区规划的人口已达34亿，和建设好的积压存量房没有“半毛钱关系”；还有一种说法是，把到去年11月份全国待售的6.9亿平方米商品房视为库存总量，漏掉了数十亿平方米正在施工的房屋巨量；最新惊爆眼球的第三种说法是，声称中国待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米，殊不知，现在全国城镇的住宅总面积也就是150多亿平方米。

那么，全国房地产市场库存总量实际是多少？这里首先应该知道，我们所说的房地产市场库存问题，主要是指住宅类的商品房。刚刚公布的这份报告，至少从一级的市场新增量方面，提供了最新的权威报告。这类狭义概念上的商品房库存，一般是指全国城镇新建商品房的房屋待售面积和所有正在施工房屋施工面积这两项。只要把统计报告中这两项数据相加，即可得出真实的结果。

产业投资内参

有价值的产业投资参考

中投顾问

产业投资咨询服务专家