观地产风云变幻，还看。

只见新人笑，哪闻旧人哭。新风光无限，但再看看老是否都能解套呢？

过去一年，全国土地成交总量同比下降26%的同时，年度总价和单价TOP10门槛却均有大幅提升，其中总价门槛由54亿元提高到71亿元，增长了31%；单价门槛由3.4万元/平方米飙升至5万元/平方米，上涨了47%。

从2015年8月下旬开始，国内土地市场不断涌现“”，其中80%被“国字号”背景垄断，他们的融资成本也在无形中推高了地价。在房地产格局重塑的大背景下，土地资源开始向央企和国企聚拢。

逻辑，被一语道破。房企们正面临一个“战略上正确，战术上没有选择”的抉择—回到一线城市抢地。他们在赌：三五年后的房价，还能上涨甚至 ；廉价资金还远未终结，直至零利率；只要能拿到足够的钱，就可以抵消高价拿地的成本。

“囚徒困境”看似随时到来，政策有情市场无意之下，拥趸者如何觉醒？

游戏与赌局

此刻，坐在记者的黄其森很镇定，“我们不是钱多、人傻。”他想要传递的信号是，深圳这样容积率的土地，已经很少了，我们那两块地拿得值！

2015年12月25日当天，泰禾集团近57亿元拿下深圳宝安尖岗山两宗地块，其中一幅折合楼面地价高达7.99万元/平方米，为2015年全国单价；另一幅折合楼面地价也达5.13万元/平方米，在2015年全国单价TOP10中第9位。

岁末年初之际，黄其森和他麾下的泰禾集团将故事推向了一个新高潮。2015年，深圳房价领涨全国，全国住宅单价“花落”鹏城也就不那么意外。值得注意的是，不仅是全国单价，2015年全国总价也同样来自深圳—9月，龙光地产以112.5亿元拿下的龙华商办地块。

在上海东北角“绿肺”新江湾城，新大佬和资本也携重金登场：2015年11月25日，信达竞得新江湾城D7地块，这是新江湾城近十年里成交总价和楼板价 的地块，分别达72.99亿元和4.92万元/平方米。如果扣除配建保障房与其建安成本，该地块商品住宅楼板价达6.1万元/平方米，堪称上海贵的单价，在2015年全国单价TOP10中第4位。

在此之前，金融街、华润及华发联合体等已屡屡刷新了上海的纪录，其中金融街88.2亿元拿下的闸北火车站北广场地块，是2015年上海总价，并在全国总价TOP10中第3位。

在北京，角逐赛更加激烈：2015年8月底至9月上旬仅10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿元抢得4块宅地；10月20日，葛洲坝夺下丰台区樊家村地块，楼面价高达7.5万元/平方米的地块，位列2015年全国单价TOP10中第2位；10月30日至11月2日，仅隔三日，丰台南苑乡相邻位置的地块楼板价飙升了将近6000元/平方米，突破5.6万元/平方米大关。

北京土地市场，在2015年陷入的火热中。根据统计数据，2015年，北京有13块土地可称为“”，楼板价超过3万元/平方米的地块高达22宗，占住宅土地49宗的45%。

据记者统计，在2015年全国单价TOP10中，北京的席位达到了惊人的7个；2015年全国总价TOP10中，北京也占到了3席。

2015年，同样也是广州的“之年”，在广钢新城及金融街区域，纪录屡屡被推翻，其中越秀89亿元拿下的广纸地块，是2015年广州总价，其位列全国总价TOP10第2位。

国家统计局发布的数据显示，2015年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33.1%；土地成交价款6409亿元，同比下降26.0%。缘何在全国土地成交金额下降如此大情况下，核心城市土地市场却如火如荼？

逻辑，被一语道破。房企们正面临一个“战略上正确，战术上没有选择”的抉择—回到一线城市抢地。他们在赌：三五年后的房价，还能上涨甚至 ；廉价资金还远未终结，直至零利率；只要能拿到足够的钱，就可以抵消高价拿地的成本。

当前，全国楼市、土地市场已严重分化，三、四线城市卖不动了甚至亏损，二线城市量多价滞，只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱，房企怎能不来抢地？

“不是房企能不能算明白账，而是已别无选择，要不选择别的行业，要不只能押注市场。”

北京某房企高管张强（化名）对记者说，在一线做豪宅也比在三线城市拿地做住宅的风险小，因为现在三线城市供应严重过剩，“房企要么退出这个市场，要么承担高价地的市场风险”。

业内人士分析称，一线城市的保值属性越趋明显，吸引房企回归一线城市抢地，未来商品房项目或愈加化。

“国家队”买家

汹涌而至的潮，玩家集中于央企与国企中。

这一趋势正越来越明显，资金实力强大、资源丰富、融资成本低的“国家队”房企，成为各方的大东家。

记者统计发现，2015年全国总价和单价TOP10里总计涉及的北京、上海、广州、深圳、南京等地的17块土地（部分地块同时跻身两张榜单），仅有四块土地被泰禾、龙光和懋源这三家民营房企拿下，其余14块土地皆归于“国家队”房企麾下，占比超82%。

2015年，全国前50的住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元，其中，国企或央企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿元，占比达到了61%。而成交价超过80亿元的6宗地块，全部为国企或央企获得。

中指研究院统计也显示，2015年以来，上海成交的39块住宅用地中，国企或央企拿地占比达56%；2015年，北京土地市场里这一占比达79%，成交的49块住宅用地只有10块为民企摘得。

此外，过去三年，北京成交的160块土地，分别被83家企业斩获，其中63家企业基本只出现在1-2块土地的竞争中，另外20家频繁出现，且收获多。而这20家企业基本全部为上市房企，其中超过80%为国有企业。

位列2015年北京总价前三强的丰台三块地，均超过80亿元，得主分别为华润、首开联合体，中粮、首创、天恒联合体和华润、招商、华侨城联合体。

除了拿到地的企业都是“国家队”外，在土地竞拍现场，几乎也都是清一色的国企和央企。

11月23日，北京当地老牌国企华远地产年内首次成功拿地，以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块，溢价达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。

在丰台南苑地块出让当日，与中粮、首创、天恒联合体争夺者，包括中铁建、中铁诺德联合体、保利首开龙湖联合体等。而其“姊妹”地块得主华润、招商、华侨城联合体竞争的，则包括中粮、天恒、首创联合体、中铁建中铁置业联合体等。

在精细化运作以提升利润率成为大型房企后规模时代的发展主题时，扎堆在一线城市拿地，成为这些还在寻求规模增长的国资背景房企的选择。

对于具有国资背景的房企，其 的就是资金宽裕。在近年典型房企低融资成本排行中显示，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中华润置地的融资成本更是低于5%。

国企或央企间，联合拿地比例也越来越高。在2015年全国总价及单价TOP10中涉及的17块土地里，有9块土地属于联合拿地。放眼到整个北京，2015年联合拿地比例为43%，在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。

中国房地产学会副会长陈国强指出，央企国企可以从银行获得低利率贷款，而且其他渠道的融资也比民企容易。另外，在一些需要相应政府主管部门审批的融资上，国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

“能够在主流城市拿到地块的民企越来越少，土地市场的寡头特点越发明显，”业内人士介绍，这也预示着，市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，终被挤出主流市场。

错位又真实

故事里，始终有一双看得见的手在翻云覆雨。

概念炒作、高价地频繁易主、豪宅空城等关键词出现在同一个区域—新江湾城，错位又真实。

信达新江湾城，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。有数据显示，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

再来看北京，这场豪赌涉及多少项目？数据显示，北京商品房住宅进入“ 豪宅”化，未来单价预期在15万左右的将有13个项目（楼面价超过5万），售价在10万以上的项目在2016年将接近50个，整体入市的 豪宅套数有望达到3000套以上。

对比另一组数据：2015年，剔除盘古整体签约的96套，北京10万+ 豪宅整体签约套数有望达到154套；而在2015年之前，年度历史 成交是28套，全部历史成交合计只有113套。

这意味着，按照2015年以前来测算，北京这些项目需要消化107年；即使按照2015年的 豪宅销售来算，这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出，高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增，而客户群增长速度则相对缓慢，未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求现象，项目之间的竞争也将激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

被推高的房价已 出了普通刚需和改善的购买能力。虽然北京 豪宅有其市场需求，但如果市场持续呈现倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。

值得注意的是，在近期的争夺战中，一些联合体出现了分裂，开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

穆迪在研究报告中曾直指，房企合作拿地可能带来三种风险：一是降低企业的透明度，缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细；二是导致合资伙伴发生争议；三是可能承担一些隐含的合约义务。

“老”：不足三成进入销售阶段

在跻身2013年、2014年总价、单价TOP10的37幅地块中（有部分地块同时位列总价、单价序列），目前只有11块地进入销售阶段，占比不足30%。其余大部分尚处于开工未售、或是未开工的状态，甚至还有少部分的土地一级开发尚未结束。

2013年和2014年的总价、单价，均为进入销售通道。如2013年的新鸿基上海徐家汇、2014年的中民投上海董家渡等全国总价，主要受开发规划所累，所需资金量高，以致施工进度较为缓慢，其中新鸿基至2015年底还在寻求贷款支持项目建设。单价方面，2013年6月，苏州诞生的5.1万元/平方米的袖珍至今仍未开工。而2014年北京华嘉胡同单价目前也只是开工未售，对于此类高楼板价地块，大多数企业还是选择坐等板块 。从去化情况来看，目前卖得 的上海大宁金茂府，但其备案成交也不到项目总体量的30%。

将视线放长到近5年，未开工或开工未售的，依然比比皆是。典型如杭州中企御品湾，这一昔日已进入第六个年头，尽管建筑已完成结构封顶，但仍迟迟不见开盘之日，并已成为中华企业发展的桎梏。中华企业曾对该杭州项目计提存货跌价5.1亿元。

“价格算不过来，”其实是老难以入市的关键。浙江本土的雅戈尔、绿城等房企，也曾多次遭遇手持“面粉”贵过在售“面包”的尴尬局面，并曾屡屡深陷“即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。

豪宅市场的潜在危机，房企们并非没有看到，但眼下，他们仍然孤注一掷拿。

“当面粉比面包贵的时候，有些房企还自豪地说我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕贵的时候，好多人问我怎么办。我想了很久终于找到了答案，做脑白金。不能以正常的思维逻辑去卖产品。”别墅区发展研究院创办人、东汇置地管理有限公司总裁刘东感叹道，以往的，从来没有顺风顺水过，多是一波三折，每当要死的时候，突然又来了“救世主”。拿了的开发商在赌博，赌其他开发商比自己笨，能力比自己低。

“眼下的制度现状与竞争格局合理吗？能持久吗？”有业内人士说，一年至一年半年后，房价还能继续上涨吗？我看有点悬！