房天下产业网讯：中指研究院[微博]1月5日发布《2015年12月中国房地产政策跟踪报告》，12月以来，政治局会议、经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议接连召开，定调明年经济发展。去库存作为明年房地产工作的重点，得到全面阐述，执行措施更是详尽具体。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：百城住宅均价连续五个月上涨，涨幅持续扩大

12月百城住宅均价连续五个月双涨。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点。同比上涨4.15%，涨幅较上月扩大1.22个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，同比上涨9.25%，涨幅分别交上月扩大0.15个百分点、1.62个百分点。

年末成交大幅回暖。12月在多重利好政策下成交量持续回升，尤其是二三线城市，周均成交量同环比继续增长，环比增长8.2%，同比增长37%。一线城市周均成交量环比转跌为涨，增长27%，同比来看，仅深圳不及去年同期，上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅为51%，二三线城市累计增幅也近三成。

二、级会议定调明年房地产发展，化解库存成主基调

12月以来，政治局会议、经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议接连召开，定调明年经济发展。去库存作为明年房地产工作的重点，得到全面阐述，执行措施更是详尽具体。

化解房地产库存是2016年经济工作和房地产业发展的重点。自11月会议以来，政治局会议、经济工作会议均提到了要化解房地产库存。住建部作为房地产主管部门，部署明年工作时再次提出“把去库存作为房地产工作的重点”，为明年房地产工作定下主基调。要巩固明年房地产市场向好态势，要继续支持住房消费是刺激三四线城市房地产需求，并积极鼓励房企调整开发节奏。为确保政策效果大化，相应的去库存政策有望持续出台。其中鼓励房地产业扩大新需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化等政策都是大概率事件。

鼓励新市民购房，扩大需求去库存

鼓励农民工购房，推进住房制度改革。此次多轮会议都提及，要加快提高户籍人口城镇化率，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。是要，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。我国农民工总量庞大，在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。针对农民工购房的定向支持政策或将成为未来政策着力点，增强农民工购房的金融支持与相关补贴，均有望成为有效手段。今年部分城市已将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度，未来将有更多城市效仿。

户籍改革进程将加快，形成长期购房消费预期。未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，大量农民工群体将得到城镇实质性福利待遇及保障措施，使农民工能够享受医疗、就业、住房保障等方面的待遇，引导其购房需求的释放。同时允许农业专业人口等非户籍人口在就业地，未来农民工户籍转化更有保障。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，将进一步增强农民工等新市民阶层在城市的归属感，有利于为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。作为推进户籍制度改革的重要措施，居住证制度的全面实施，有利于城市外来人口权益受保障。随着户籍制度改革的深入推进，未来将继续加大外来人口保障措施，同时部分地方已开始推行积分政策，将进一步增加城市向心力和凝聚力，促进城市更快更好发展。

鼓励房企，推动产业集中度提升

鼓励房企调整价格，但效果仍待观察。经济工作会议指出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。在各级政府出台多项政策边际效应递减的背景下，本次鼓励企业发挥市场主体作用，但从实际情况来看，依托房企主动带来的效果可能有限。一线及热点二线城市，在高地价及旺盛需求带动下，房价上涨压力仍存，而更多三四线城市面临的问题是购房信心不足下的需求疲弱，不是单独依托能解决的问题。同时与经济工作会议鼓励开发企业不同的是，住建部工作会议并未提及企业。我们认为，只有将引导房企与给予其一定的税费政策、信贷政策支持结合起来，才更易于调动企业积极性。而这将涉及多部门合作协调，其政策出台或将需要一定时间。

促进房企兼并重组，推进行业整体成熟发展。经济工作会议提出，要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，住建部也提到，要改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。我们认为，这有通过短期行业整合、高效盘活存量实现去库存的目的，更是希望借此构建统一、开放的市场竞争环境，避免再次重蹈高库存的覆辙。在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，这也是此次住建部提到的改进调控方式的重要亮点。是在上市房企间的资本运作上，未来政策或将先行先试，推进资本市场房地产板块热度持续发酵。

鼓励买房出租，推进住房租赁市场建设完善

推进建立购租并举的住房制度，完善租赁市场制度。经济工作会议和住房城乡建设工作会议均明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。明年重心将是大力发展住房租赁市场，其中推动住房租赁规模化、专业化发展将是重要方面。推进住房租赁规模化、专业化，主要是要鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供专业化的租赁服务。探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系也有较大空间。我们认为，明年房企参与租赁市场力度将加强，或直接将持有房源用于市场租赁，或与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，或将持有的存量房源转成租赁型的养老地产、旅游地产等。在为开发企业去库存的同时，进一步完善多元租赁市场，为自身探索新的利润增长点。

扩大公租房覆盖范围，推动公租房货化。经济工作会议指出要以满足新市民住房需求为出发点，把公租房扩大到非户籍人口，在带来大批对公租房源需求、托底民生的同时，也对房源供应提出要求。年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，已提出“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房”。在更好发挥社会保障的同时，将推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进商品房源去化。明年通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴将成为重要特点。

从这几轮会议整体定调来看，明年房地产政策、市场将继续呈现差异化特点。从政策来看，政策主要集中托底的保障房市场，将加大安置房、公租房货币化，而商品房则主要由地方政府自主调控；从城市来看，一二线重点城市需求仍然较强劲，房价仍具有上涨动力，三四线高库存城市大部分价格存在下跌预期，如能推进新市民购房，或将对减轻库存压力有重要作用；而从企业来看，在兼并重组支持下，龙头企业引领行业体集中度将不断攀升，同时行业分工将更为明确，以租赁为主的专业化企业将加速涌现。

三、城市工作会议推进城市群发展，增强城市宜居性

时隔37年后再次召开城市工作会议。12月20日至21日，继1978年上一轮会议后，再度召开城市工作会议，分析城市发展面临的形势，明确做好城市工作的指导思想、总体思路、重点任务，并提出了做好城市工作的具体部署。当前我国常住人口城镇化率已接近55％，开始进入城镇化较快发展的中后期，城市发展已进入新阶段。此次城市工作会议再召开，为城市发展新阶段明确方向，由快速增长向集约发展转变，要求框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，着力提高城市发展持续性、宜居性。

统筹空间、规模、产业三大结构，要以城市群为主体形态。城市工作会议指出，要统筹空间、规模、产业三大结构，结合实施“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设等战略，明确我国城市发展空间布局、功能定位。未来以一个或多个区域性城市为，联动周边中小城市及镇协同发展将是城镇化进程的重要模式。同时，加强产业结构性改革，大力推进新产业，对地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业和经济增长，同时与周边城镇联动，使三四线中小城镇抓住机遇分享城市产业升级红利几句人口，促进当地经济飞跃式发展。

确定保障房基本完成的时间表，棚改货币化进一步托底民生。此次会议重点提出要深化住房改革，继续完善保障房住房保障体系，并同时给出棚改时间表，力争2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。根据国务院确立的棚改三年行动计划，至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户，则未来三年年均将改造600万套以上棚户区住房。简单测算，按照每套面积50平米、每平米2000元，每年棚改房拆建会产生3亿平方米建筑面积的住宅需求，将拉动6000亿元以上的额。并且今年我国大力推进棚改货币化安置，逐步实现实物保障与货币补贴并举，推进存量商品房转公租房和安置房，缓解市场库存压力。

明确城市特色，增强城市宜居性。本次会议提出，城市发展要把握好生产空间、生活空间、生态空间的内在联系，对此三大布局进行统筹规划，实现“生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀”。本次会议同时提出要增强城市内部布局合理性，提升建设水平，加强城市地下和地上基础设施建设，统筹推进土地、财政、、就业、医疗、养老、保障住房等领域的配套改革，提高城市发展科学性。对于房地产企业而言，不仅要重视基础设施的建造，为居住者提供更加舒适、方便、有序的物质生活基础；同时开发商也应当因地制宜的提供便捷的城市配套服务，将服务于配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务与配套为核心的“新时代”。

未来房地产发展需求仍强劲，对房企提出更高要求，房地产发展也将带来新的机遇凸显。城镇化要实现农业转移人口市民化，在带来城市人口增加的同时，也将带来房地产需求，是对于大部分二三线城市，随着产业升级，农业转移人口城镇，在提高当地经济发展的同时，也为当地去库存带来了良好的机会。长期来看，我国未来十年仍将处于城镇化较快发展阶段，仍将成为房地产业发展的动力。同时此次城市会议将城市发展持续性和宜居性作为未来发展的重点，因而房企设计产品时将更注重与城市发展特色相结合，企业也要更加注重产品布局合理、绿色、智能化，周边配套及相关服务也要同步跟进。这将为企业运营带来新的要求和新的发展契机，据此，或将有更多的房企由传统的城市开发商向运营商、服务商转变，更关注社区服务，推进养老地产、旅游地产等多元化发展布局。

四、居住证正式取代暂住证，户籍改革大步前行

国务院公布《居住证暂行条例》，常住人口可享受多项便利。12月12日，国务院总理李克强签署第663号国务院令，公布《居住证暂行条例》，条例将于2016年1月1日起实施。条例明确“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市限制，有序放开中等城市限制，合理确定大城市条件，严格控制特大城市人口规模。”本次条例在明确居住证的性质和申领条件的基础上，一方面确立了为居住证持有人提供的基本公共服务和便利，另一方面鼓励各地不断创造条件提供更好的服务。居住证制度的核心是在不改变户籍制度的前提下，使得在城市常住却没有户籍的人享受和当地有户口的居民一样的待遇，此次条例的颁布为日后具体落实明确指明了方向。

北京居住证和积分征求意见，人口结构性调整推进楼市升级。12月10日，北京政府就《北京市居住证管理办法（草案送审稿）》和《北京市积分管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，本次改革对于积分和居住证的申领条件均作出要求，将有效的对北京实施人口控制，把调整疏解与人口总量和布局化有机的结合。同时，居住证管理办法将来京人员享受公共服务和便利纳入国民经济和社会发展总体规划中，并指出持有居住证人员，可以享有公共服务和便利，积极创造条件不断扩大公共服务和便利的范围，逐步让流动人口享受同城待遇。本次比照积分和居住证管理政策，房地产业中或将有一轮结构性调整，带来住宅新需求。从两个政策总体来看，控制人口规模、迁出低端产业人口、引进高新产业人口是此轮重点。是积分政策提出对低端产业从业人员减分而对高新产业从业人员加分，未来受低端产业人口迁移和高新产业人口增长影响，高档住宅的需求量将增加，改善性需求扩大，全市住宅需求结构也将随之改变。

五、展望：2016年宏观环境整体宽松，去库存仍需政策合力

经济会议提出仍将保持宽松的货币政策。今年以来，央行已经经历了5次全面降息4次降准，大型金融机构存款准备金率也回落到2010年的宽松水平，中长期贷款利率将至4.9%，达历史低水平已给房地产商创造出相对宽松的融资环境。经济工作会议提出，未来稳健的货币政策要灵活适度，积极应对经济变化，继续有货币政策的放松的可能性较大，在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构等更多形式为房地产企业投融资营造宽松适度金融环境，未来房地产企业通过资本市场进行股权与债权融资的趋势会持续加强，融资成本也有望得到进一步控制。在这样的背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。

多重方式去库存，助力房地产健康稳定发展。今年的年末高层系列会议，对房地产业重点表述，并给出具体措施及发展方向，化解房地产库存是2016年经济工作和房地产业发展的重点，也将是今后一段时期房地产政策走向的基调。一方面，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，加快农民工市民化，鼓励房地产业扩大新需求、支持农民工购房，形成长期购房消费预期；另一方面，开拓商品房源向租赁市场、保障房源转化，也将同步助力房地产库存去化。同时，也鼓励企业促销，以刺激更多需求入市，为此通过财税政策减免、金融货币政策支持等，降低企业成本，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性。展望2016，房地产发展的宽松政策环境仍将持续，但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同，更好的形成政策合力，仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索，去库存之路才刚刚开启。