承载“衣食住行”四大需求之一的房地产业,作为国民经济的重要支柱产业,其发展态势值得重点关注。综合地看,短期内楼市成交量上行态势已可以确定,一线城市价位上升已较明显,但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续,在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后,成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域、某些企业还将经历一段下行过程,但总体而言我国楼市已度过了过去两年艰难时期,今后一段时期值得关注的是市场分化。

房地产业步入市场分化

从长期来看,中国总体而言的城镇化过程还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右的水平看,按国际经验要一直走到70%左右的高位才能转而进入低平发展阶段。城镇化的持续增长可能要维持三十年左右,其后就已接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各区、建成区的扩大,接纳陆陆续续4亿左右的社会成员从农村走向城市定居,必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是清楚的。

从今年走势来看,在前期我国房地产市场进入调整、分化阶段后,又逢我国稳增长压力增大,政策的取向是通过多种手段促使房地产市场回暖。在政府层面,国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”,央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。国土部从供应端控制,地方政府需因地制宜,有保有压;其次是央行从需求端调整,下调了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手,调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬,央行宣布再次降准1个百分点,为“3·30新政”落地送来及时雨。2015年6月28日,央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。

综合地看,短期内楼市成交量上行态势已可以确定,一线城市价位上升已较明显,但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续,在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后,成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域,某些企业还将经历一段下行过程,但总体而言我国楼市已度过了过去两年艰难时期,今后一段时期值得关注的是市场分化的表现。

一是业态走势的分化,即住宅、楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业地产则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。地产方面,一线城市市场仍存发展空间,但二、三线城市市场则需要具体分析因地制宜。

二是区域的分化,包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然会强劲发展,而许多中小城市随着人口向大城市的流动,房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区,房地产也将进一步发展,而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年预计,二线城市市场表现分化有可能进一步加剧,合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍保持大体平衡,但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大,市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企,以价换量仍很可能成为主旋律。

三是融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系,服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式,将逐渐转向以客户端为主导,来引领房地产商业模式的改变。

四是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成型,是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存,一方面保障房融资难的现状,可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式,房企能消化部分库存、缓解压力,住房保障对象也能更早住进保障房,盘活部分现有存量。

做好房地产业政策调整

第一,按照经济工作会议以来明确的财政政策加力增效方针,积极的财政政策的力度要保持总体来说符合现阶段要求的扩张特征,如果下行压力加重的话,不排除适当地使财政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算账是2.3%;实际算账的水平把预算稳定调节基金的出出进进等因素算在一起,是2.7%左右,但还是在安全区内。有必要的话,运行中适当增加财政政策的力度,应是一个备选方案。

第二,对于政府必须全力做好的棚户区改造和对保障房建设的支持,财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面有一些具体机制,已经给出了值得肯定的、比过去清晰的指导。比如保障房建设要从棚户改造切入,使困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。原来十几种保障房的名目现在可以主要归为两种类型:第一是把廉租房和公租房合在一起(既然界限实际分不清楚,就合在一起规范处理),第二是发展共有产权房。形式上有产权不是租房,但买了共有产权房并不能随行就市去售出,但在封杀套利空间的同时,又能很好满足一大批低中收入阶层现实的和心理的需要。同时,注重“补人头”政策,在本地有房源的情况下,政府应首选以财政资金“补人头”租房解决保障房供给问题,没有必要再去建新的保障性住房。

第三,应该积极做好房地产税的“立法先行”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项“立法”的基本态度。十八届三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革,本来按照逻辑应该尽快看到怎样对房地产税正式启动其立法程序,但因为房地产市场仍然在调整分化过程中,需要有关部门有意把这个过程再观察一下。所以,立法工作应是有关部门在原来思路上继续形成设计框架,同时掌握节奏,下半年市场企稳更为明朗化后,还是必然对接到房地产税进入加快立法过程。从时间表上看,按照要求,应该晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本,通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题,而是按照法律执行的问题。房地产税改革方面,不动产登记制度的启动已经进行了很好的铺垫。一旦实施,将成为中长期房地产市场健康发展的重要制度建设配套因素。