要么关停，要么转型，陈静不得不尽快做出抉择。

　房地产持续调控之下，小型开发商在近几年来陆续逃离房地产，或关停或转型。上海某投资管理有限公司总经理陈静，向《中国房地产金融》讲述了一个小开发商从房地产转战金融的故事。

遭遇困局

时光追溯到1991年，以财务见长的陈静正式进入房地产这个刚起步的行业。她在某大型房地产集团从业十年之后，在2001年决定跟随公司的老领导一起下海创业，在上海开设了一家民营房地产公司。

这个房地产公司正如当时的许多新设民营房地产公司一样，起初只是从事单一项目开发的项目公司，后来，陈静将它逐步打造成综合性的开发平台，下设房地产开发公司、物业公司、房地产营销公司等。

这家房地产公司很快赶上了房地产行业的“黄金十年”。在上海陆续开发了六七个住宅小区并取得很好的经济效益。与当时的众多民营开发商一样，这家房地产公司最早通过商品房用地协议转让或者收购项目公司的方式完成土地收购和房地产开发。限于资金压力，小型房企大多采取快速周转滚动开发模式，即“开发一块地，在开发中期获得部分资金回流时，用自有资金以及外围借款再次拿地开发”。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出……其中，影响最为重大的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行招、拍、挂”。这条被业界称为“8·31大限”的法规，成为房地产资本属性显现的推手。

高企的房价和竞拍拿地方式，使得土地价格越来越高，经常出现地价高于房价的情况，土地总价也不断推升，陈静回忆，上海动辄几十亿元甚至上百亿元的地价，使得中小房企根本拿不到土地。在这种情况下，一线城市看起来已经不适于区域性中小房企的发展。陈静不得不将目光转向二三线城市。

尽管几个在二三线城市的项目土地成本不高，但由于当地房屋购买力有限，房屋销售去化缓慢，经济效益并不理想。陈静明显感觉到，站在风口上谁都能赚钱的时代已经过去了，房地产行业拼规模、拼品牌、拼专业的时代来临。要么关停，要么转型，成为陈静以及她的许多小开发商朋友们必须面临的问题。

向金融转型的想法自2011年起就在陈静的脑海中浮现。陈静说，那年房地产市场持续低迷，市场风险逐步加大，多个楼盘滞涨滞销。同时，经济效益在逐渐下滑，百舸房地产成立的前五年时间里，每年的经济效益都在以翻倍的速度增长，此后增长速度逐渐下滑。

公开数据显示，2014年销售额第一的房企万科，房地产业务利润率从2011年开始连续4年出现了下滑。利润率下滑是“白银时代”房地产行业的普遍现象。

转战金融

上海工商局网站显示，2015年4月陈静的房地产公司正式注销，这意味着这家小型房企正式从历史舞台退出。陈静说公司已经不再拿地开发，这个历经十五年的房地产公司已经完成了它的历史使命。

尽管不再拿地开发，陈静与房地产行业依然有着千丝万缕的联系。现在的陈静是上海一家投资管理有限公司的总经理，是一家涉及投资及投行业务的金融公司，可以看做是她的房地产公司的延续。

陈静说，之所以向金融转型，一方面是因为房地产与金融密不可分，另一方面也是因为金融业是当前热点。

2011年，陈静的投资公司与泰州一家上市房地产企业进行项目合作，这成为他们介入债权投资的里程碑事件。陈静认为，民营资本是现有金融体系的有益补充。房地产开发多元化的资金需求，使得房企与民营资本拥有合作空间。

陈静说过去几年她的投资公司的投资回报率比一般小贷公司要高上三到五个百分点，这与其房地产背景有着密切关系。“房地产企业切入金融是有优势的。一方面是人脉多使得可能有更多项目挑选，另一方面是风险控制得当。”

具体来说，陈静选择项目侧重于四个方面，“抵押物足值，还款来源充分，交易对手运作能力强，以及回报率较高。”

诚然，陈静也遇到过借款方资金链断裂的情况。这种情况下，陈静的房产经验发挥了优势，她们会以低价收购项目并对资产改造运营，待资产升值之后转让退出。

陈静的投资公司目前拥有投资和投行两部分业务。在投资方面，固定收益的债券投资、证券投资、经营性物业投资、股权投资成为其公司的主要业务。

陈静表示，上述四块资产配置始终在她的投资视野里，她将根据不同阶段的经济热点来调整投资比例。例如在2014年之前，她主要将精力放在公司的债权投资当中。而在未来两三年中，将把业务重点放在证券市场以及新三板PE。经营性物业则属于有稳定收益的常配资产。

不久之前，陈静的投资公司拿到了私募基金牌照，这使得过去拿着自有资金闷头做投资的陈静走向阳光化。相比于房地产市场，陈静现在对证券市场有着更多的兴趣。目前，她的投资公司已经成立一只股票投资基金和一只专门投向优秀基金的FOF基金。

而在投行业务方面，陈静帮助房企、政府融资平台等资金需求方提供融资解决方案。陈静说目前每年投融资规模在20亿元左右。

尽管陈静公司的业务规模在巨大的金融市场只是沧海一粟。但这家小型公司在房地产浪潮中已经显示出其灵活性，这次，它能像抓住房地产黄金十年那样，把握住金融世界的商业机会吗？

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