彩生活上市已经一周年，这一年也是传统物业管理行业转型与巨变的一年。

从最初彩生活模式受质疑，到中小物业公司抱团转型，再到万科、中海等开发商抛出物业分拆计划，一向被认为是“矮矬丑”的物业管理行业正变为社区O2O蓝海，引来房地产市场前所有未有的关注、参与。

作为这场变革的发动者，彩生活已率先跑马圈地。最新数据显示，彩生活的合约管理面积已达2.7亿平方米，超越世邦魏理仕，成为全球最大的住宅物业管理公司。彩生活2015年的目标是将盘子扩大到3.2亿平方米。

兴证证券在最新发表的一份研究报告中也表示，中国总物业存量面积达到250亿平方米，彩生活市场占有率只有约1%，公司管理面积规模仍有较大的增长空间。

扩张是为了建立起更为庞大的社区O2O生态圈，盘子越多，盈利空间就越大。

辉立证券分析师陈耕近期调研彩生活后表示，2015年以来，彩生活的物业管理和增值业务推进卓有成效，O2O业务已处于初步落地阶段。

潘军在接受《第一财经日报》记者专访时透露，三年内，彩生活的增值服务营收占比将超过50%。

传统业务变身“高富帅”

彩生活对物业的变革是从传统业务开始，它将普遍不挣钱，甚至亏损的传统业务做成了高利润的生意。

传统物业管理行业由于盈利来源单一、成本水涨船高等问题，面临整体性亏损的困局。有业内人士指出，行业内90%以上的物业公司都是亏损的。

相比之下，彩生活在过去几年一直保持盈利且快速发展。2011~2013年，彩生活的营收分别为人民币1.47亿元、1.97亿元、2.33亿元，复合年增长率为26.1%；净利润分别为人民币2350万元、4490万元、4550万元，复合年增长率为39.2%。

2014年增长更为明显，彩生活实现营业收入3.9亿元，同比增长67%；净利润1.5亿元，同比增加230.8%；毛利率达79.6%，比上年增长了18个百分点。

从收入结构来看，彩生活目前的第一大主业仍然是传统物业管理业务。2014年，彩生活物业管理服务收入约2.36亿元，占总营收的60.7%。而且物业管理服务的毛利率还在提升，由58.3%增加至80.4%。

对传统业务进行变革是彩生活的第一招。过去十多年，彩生活致力于通过互联网、智能化、自动化、改造升级，对传统物业管理内容进行改革。由此，彩生活的大部分业务都实现了互联网化，包括缴费、投诉、维修、装修、评价等。

变革的结果是让彩生活的用工数量及成本得到了大幅降低。彩生活内部人士对《第一财经日报》记者透露，整个物业管理行业，平均百万平方米的劳动用户数大概是200人，彩生活只有109人，少了近一半。

而人工成本又占据了物业公司成本的半壁江山。彩生活CEO唐学斌表示，大多数物业公司的人工成本占总成本的60%以上，不仅如此，劳动力成本每年大概以15%的速度在增长，这意味着物业公司每年的综合成本要增长约10%。

出色的成本管控提升了彩生活的盈利空间，酬金制则是让传统业务维持高毛利的另一利器。

酬金制是指彩生活与小区业委会签订合同，仅在物业费用中提取10%作为酬金计入收入，小区维修、物料等成本要由业委会承担。而传统的包干制要将所有物业费用计入收入，小区维修、物料等成本要由物业公司承担。会计处理方法的不同，让酬金制的毛利率显得更高。

彩生活董事局主席潘军告诉《第一财经日报》记者，彩生活管理的物业面积中95%采用酬金制，这也是提高员工积极性的重要环节。

在包干制下，全年收入确定，年末结余就是利润，物业公司干得越少，利润就越多。而酬金制之下，只有业主满意度达到一定级别，物业公司才能拿到全部酬金。

“我们的主业很稳固，能挣钱，客户体验也好，这是彩生活得以大规模扩张的主要原因，因为面积增长就相当于利润增长。”上述彩生活内部人士说。

社区O2O生态圈

“节流”的同时，彩生活也在积极“开源”，主要路径是为社区提供增值服务。

彩生活并没有把自己定位为物业管理公司，而是社区运营服务商。它希望建立起一个智慧社区O2O生态圈，通过搭建社区服务平台，形成公司与业主、第三方商家互惠互利的关系。

说的通俗一点，就是彩生活搭建平台，充分整合社区资源，提升业主体验；同时充分挖掘业主需求，引入第三方企业，业主通过彩生活平台购买第三方企业的产品和服务，彩生活从中抽取一定的佣金。

彩之云是上述生态圈的主要载体。2013年，彩之云正式上线，经过多次迭代更新之后，目前共涉及E缴费、E维修、E理财、E租房、E投诉、社区电商等多个板块。

2014年，彩生活的增值服务实现营收6530万元，同比增长46.3%，占总营收的16.8%。

潘军说，目前做得最好的增值服务是E理财。这个业务主要是和彩生活的母公司花样年合作，对接花样年的P2P产品，推出了1元起投的爱定宝产品和投资可抵扣物业费、停车费的彩富人生计划。

例如，彩富人生5号，预存一年，冲抵12个月费用，还享5.5%年化收益。彩生活方面提供的数据显示，彩富人生计划推出以来，已收到业主预存金额约8700万元。

“社区金融是基于熟人关系，有更强的黏性和发展空间。”潘军说。

据了解，彩生活今年将侧重平台、生态圈以及应用场景的建设和完善，把核心服务打开打通。

E维修是彩生活近期在大力推进的业务，即将物业公共区域维修及入户有偿维修外包给易师傅，目前易师傅在深圳有3000名维修工。彩生活正计划将此业务向华东地区拓展。

社区电商也在稳步推进。去年年底，彩生活与顺丰合作的第一家顺丰嘿客店正式开业，业主可通过实体店体验商品并在彩之云下单，这家店日均营业额已达5000元，营业规模进入了顺丰嘿客店的全国前十。

潘军表示：“现在很多电商平台都在跟我们谈合作，今年会陆续接入一些电商应用。但我们跟淘宝不一样，淘宝是卖家承担责任，而我们作为社区运营服务商，在选择商家时会更加谨慎，需要让用户更信任我们，增加用户黏性。”

至于如何增加用户黏性，除了提升基础物业服务之外，彩生活还准备在邻里关系上做文章。比如举办亲子游、运动会、合唱团等线下活动，由彩生活客户经理进行策划组织。

按照潘军的设想，增值服务将成为彩生活未来的第一大主业，“3年内，彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

未来之路

通过并购与全委的方式，彩生活的管理面积在去年翻了一倍多，从2013年底的9100万平方米增长到2014年底的2亿平方米。

今年2月，彩生活又以3.3亿元收购了开元国际全部权益，这是国内物业管理行业史上最大的一宗并购案。开元国际业务覆盖深圳、北京、上海等十多个城市，涉及130多个物业项目。

彩生活今年的目标是将管理面积扩张到3.2亿平方米，目前已经完成了2.7亿平方米。到2020年，彩生活计划覆盖超过10亿平方米的小区。

唐学斌在今年的业绩发布会上透露了扩张策略：在尚未进入而想进入的一二线城市，先收购1~2个标杆项目，形成品牌效应，获得当地物业公司的信任；在已经进入的城市，则通过全委的形式扩张。

行业内对彩生活的评价褒贬不一。很多物业公司开始频繁来彩生活参观考察，他们意识到转型与变革已迫在眉睫，并对彩生活的模式表示认可。但一些中小物业公司也感受到了来自彩生活的压力，他们想变革，但并不想被收购。

为此，彩生活的母公司花样年专门成立了一家叫解放区的公司，这是一个区别于彩生活的社区O2O平台，它并不走收购路线，而是以联盟的方式为中小物业公司提供一整套解决方案。

潘军透露，解放区的目标一二线城市中300户以下的社区，以及三四五线城市，与彩生活形成互补。自去年年底成立以来，解放区已经与30家物业公司签约。

按照花样年的探索历程，社区服务通常可分为四个阶段。第一阶段是改变观念，把对物的管理转变为对人的服务；第二阶段是互联网和智能化改造，所有业务都实现E化，打造智慧社区；第三阶段才是将社区服务的提供者转变成产品和服务平台，发展社区O2O；最后一个阶段，是基于社区服务平台，全面打造以社区和家庭为场景的商业生态系统。

潘军向记者直言，同行们还沉浸在模仿彩生活实现逆转的故事里，花样年已经展开了第四阶段的战略布局。潘军把该战略称为“社区+”计划，花样年将以此全面推动产业协同，通过四大社区服务运营平台构建花样年的社区商业生态系统，实现全面轻资产化转型，在3到5年的时间内使花样年的市值达到千亿规模。

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