辛集国际皮革城调查：销售人员称可售后返租 对外报价模糊

位于河北省中部的辛集市，素有“中国皮革皮衣之都”称号，近年来，辛集更是规划建设了全国单体最大的高标准皮革皮衣专业商场——辛集国际皮革城，旨在把辛集推向世界，打造世界皮都。

但《中国经营报》记者近日走访辛集国际皮革城发现，尽管自2012年即已开业，但项目一期目前客流量较少，商铺导购多在闲聊或刷手机，启动不久的二期仅有几家商铺营业，目前正在招商中。

记者了解到，一期项目顶层计划升级改造，原有商铺已搬离，目前处于空置状态。另外，二期招商中，开发商以售后返租、团购优惠等吸引客户，且大部分购买者都为投资，购买商铺之后，再委托开发商经营，最后获得返租收益。

基于上述情况，记者致函采访了项目开发商河北辛建建设集团，该项目一位负责人在回复中对上述二期招商活动予以否认，表示其招商和经营都是依法依规进行。

销售人员宣称可售后返租

记者在皮革城签约现场采访当天，基本座无虚席，粗略估计，约有10多组访客正在与置业顾问商谈。期间，陆续有成功签约购铺消息公布，新到访客户也并未间断。

皮革城项目置业顾问向记者详细介绍了商铺购置流程、价格和各项优惠，还询问了购买意向。据其介绍，在售商铺均实行返租政策，即客户购买商铺后，与开发商签订委托经营协议，若如此操作，那么开发商会将前三年返租金额作为购房款抵扣，从第四年起，购铺业主每年可获得该铺面年租金九成收益。缘此，置业顾问向访客推介商铺时，类似于向访客推销一项理财产品，“首付10万元买个商铺直接做房东，跟开发商签托管合同，开发商统一管理，以现在租金水平，5年回全本，剩余30年盈利！还有比这更合适的投资吗？”

为了更直观地向客户介绍商铺的投资价值，置业顾问一般都会拿出置业计划书，为访客现场演算。置业顾问也为记者演算了置业计划书，以二期三层靠近电梯口的A205铺位为例，面积为24.5平方米，表单价为29720元/平方米，总价为728150元。减去团购优惠12万元和前三年返总房款24%之后，折后总价为462100元，成交单价为18861元/平方米。从第四年开始，每年返业主九成租金，按每天每平方米10元租金来算，第四年业主返租收益为80483元（24.5×10×365×90%）。租金的另外10%即托管费，包含开发商招商、运营以及水、电、物业等费用。

置业顾问也明示，享受返租收益是有前提的，那就是业主购买商铺后，必须与开发商签订委托协议，由开发商统一招商，统一管理。委托协议期限可长可短，亦可签订终身委托，但“目前都是先签10年，到期后再看”。

除了委托开发商运营，业主能否购买商铺后自主经营？该置业顾问表示，原则上允许商户自主经营，但是由于二期项目主做批发，业主想要自主经营需满足两个条件：一是业主必须拥有皮革工厂且口碑较好；二是业主须在一层购置商铺作为工厂品牌店，用以商务接待和洽谈，还须在二层或三层购置铺面用以产品展示。因此，来访客户多为投资，并不会选择自营，“委托开发商经营，便于招商和运营，（业主）每年有稳定收益还不用操心”。

对此，河北辛建建设集团方面回复记者称，皮革城二期销售中并不存在返租问题。购置商铺后，并非强制要求业主委托开发商管理，也可自主经营。

记者查阅资料了解到，售后返租是在商业地产迅速发展中伴生的一种营销模式，实际是指房地产开发商在其投资开发的商品房出售时与买受人约定，在该商品房出售后的一定年限内由该房地产开发商承租或者代为出租该商品房，并以承租或代租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报的方式销售商品房的行为。