产业园土地风险犹存 德必文化依靠“收租模式”冲击IPO

本报记者 方超 童海华 上海报道

“德不孤，必有邻”，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必文化”）当下却“独身”走在冲击IPO的路上。

近日，德必文化递交招股说明书，拟登陆创业板。德必文化招股书显示，拟募集5.7亿元中的1.7亿元用于补充流动资金，但招股书同时显示，德必文化有4.2亿元资金用于理财，两相对比无疑引发市场关注。

但受到外界关注的远不止于此，作为文创园区运营者的德必文化，招股书显示其有25个园区承租的建筑物所在土地实际使用情况与规划用途不一致等风险。

而对于此次疫情的影响，《中国经营报》记者致电致函德必文化，其品牌部相关负责人表示，目前一直在协助企业，推进它们的复工复产进程。

二房东

德必文化官网显示，其是中国领先的、专业致力于文创、科创企业发展的服务商，已在上海等海内外以承租运营模式管理了40个文化创意园区，美团点评等皆是其客户。天眼查显示其成立于2011年4月，法定代表人是贾波。

根据德必文化招股书显示，2016~2018年及2019年前三季度，其营业收入分别为 5.05亿元、6.06亿元、7.72亿元和6.7亿元，归母净利润则分别为2893.42万元、2744.51万元、5140.61万元和7031.96万元，其归母净利润在2017年出现下滑。

记者同时注意到，在德必文化稳步增长的营收背后，有八成来源于租赁服务，以至于被外界称为“二房东”。

招股书数据显示，2016~2018年及2019年前三季度，德必文化的租赁服务收入分别为4.07亿、4.9亿、6.24亿及5.4亿元，占总营收的比例分别为80.56%、80.92%、80.92%及80.45%。

可作对比的是，上述报告期内，德必文化会员服务业务占营收的比例分别为18.49%、18.40%、18.17%及17.93%，其他服务业务则分别为0.94%、0.68%、0.91%及1.62%，由此可知，在德必文化业绩中，来自租赁服务的收入无疑占据重要位置，且其营业毛利主要来源于租赁服务。

但显而易见，德必文化也在谋求扩大营业来源，早在2012年，就有媒体如此报道，“德必以经营园区起家。在‘二房东’的质疑声中，德必开始探索租金以外的其他盈利模式，为企业提供增值服务成为其首选，而在德必的七大增值服务中，投融资服务成为亮点”。

记者注意到，在德必文化官网中，社群活动、人才服务、创业服务、品牌推广、财务顾问服务等十大服务皆被其列为“创新服务”，其对此表述称，“德必相信帮助有潜力的文化创意企业快速成长就是对社会最大的贡献，因此，我们关注中小创意企业全方位的需求，推出多项增值服务。”

尽管如此，目前主要依赖租赁服务收入的“二房东”德必文化，其旗下多个园区的出租率却出现下降情况。

如营收一直居于前列的长宁德必易园在上述报告期内的出租率分别为99.66%、99.45%、99.23%及91.50%，而2019年前三季度出租率出现下滑的原因，则在于其明星客户美团点评陆续退租所致，而大宁德必易园、虹口德必运动LOFT-Y 街区等也出现出租率下滑趋势。

过疫关

招股书显示，截至2019 年9 月30 日，德必文化承租运营园区共40 个，受托运营园区共3 个，参股运营园区共3 个，除去海外几个运营项目之外，主要布局在上海、北京、南京等地。

“租金会优惠一些，因为疫情期间嘛，比平时要便宜一些，”虹桥德必易园一企业负责人对记者举例称，“报价比年前要稍微便宜一点点，比如之前报三块五，现在报三块三、三快四这样子，”其表示，“便宜一点点。”

“均价每天每平方米为三块九，现在各个面积都有特价的，”虹桥德必易园相关负责人也表示，由于园区门头等可能在本月开始改造，“改造前这些都有特价的，改造后价格可能就上去了。”

“要看你什么时候起租，起租的快，条件可以好一点，”上述园区负责人同时表示，“基本上现在谈的话，一个礼拜起租。”也即需要在一个星期之内敲定合同等细节。