传今日头条母公司将90亿收购中坤广场 产权问题成转让关键

多年经营不善的北京大钟寺中坤广场，近日传来已有潜在收购方的好消息。2月15日，业内传出消息称，今日头条母公司——北京字节跳动科技有限公司(以下简称“字节跳动”)将通过第三方公司完成对中坤广场的收购，用作办公物业，价格为90亿元。至于收购是否属实及进展情况，至今未获字节跳动方正面回复。

《中国经营报》记者了解到，此项收购由海淀区国资委在其中牵线搭桥，目前正在进展中。业内人士表示，中坤广场在早期建设时因资金紧张曾将项目部分产权公开销售，导致现在产权较为分散，这是项目成功转让要解决的关键问题。

据记者了解，实际上，自去年12月份开始，中坤集团就已开始着手与业主进行产权回购工作，至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。

经营不善的中坤广场

位于北京地铁大钟寺站附近的中坤广场，所处位置寸土寸金。该项目位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，南望西直门，北邻三环路，西北接壤中关村，东北毗邻亚奥商圈，其总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区域建筑面积约21万平方米，总投资超过30亿元。

记者近日走访看到，中坤广场共有A至E座5栋建筑，其中，A座为中鼎大厦，低层有零散的几家运动服饰商铺和培训类机构，以及北京中鼎物业管理中心的办公楼。C座一层有赛百味、上岛咖啡、7-11便利店等餐饮商铺，其余楼层分布着几家中小学培训机构，整体空置率较高。D座低层虽有永和大王、家乐福等品牌，但人流量并不算多。

B座和E座空置率较高，据两位在附近居住近二十年的居民反映，B座甚至已经空置了三四年，“之前B座里是一些家居类商铺，但是卖的商品都比较高档，后来大概2014年左右吧，这里就关门了，一直空到现在。”实际上，在中坤广场周围即是蓝景丽家家居及建材商城。“虽然2013年、2014年时商场说要改成写字楼，但是一直也没见有啥动静。”

在广场内，记者看到因为人流量稀少，部分电梯早已停运落灰。至于为何占据如此优越位置却冷冷清清，则需要从2004年项目开始动工时说起。据了解，该项目由北京中坤投资集团有限公司(以下简称“中坤集团”)旗下北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业”)开发，于2004年底开工，2007年完成主体工程并宣布营业，是中坤集团实控人黄怒波在商业地产上的第一次大手笔尝试，也是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。

业内人士透露，当时由于中坤集团资金紧张，开发商中坤长业对项目部分产权进行出售，中坤集团旗下大钟寺商业有限公司(以下简称“大钟寺商业”)同时对出售的商铺进行回租。

据《北京商报》报道，当时中坤集团方面承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报，并做出了连带保证。许多业主在2007~2008年间，以每平方米4万~5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年，商铺业主都拿到了相应回报，但从2014年开始，中坤方面不再兑现承诺给予租金回报。记者针对租金回报问题向中坤方面求证，但未获得企业正面回复。

因公司资金问题而导致的产权上过于分散，也为中坤广场在后续运营管理上埋下了祸根。比如在商铺租金问题上，小业主与中坤方面难以达成一致。此前，媒体方面曾多次报道中坤广场小业主维权事件，业主和中坤集团方面租金和产权矛盾一直难以协调，导致不少品牌在入驻时顾虑较多。实际上，从2018年初开始，位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。中坤与业主的纠纷不断，不少品牌在合同到期之后也选择撤出，2018年11月、12月中坤广场多家店面关停。

2013年下半年，中坤集团欲将中坤广场变更为写字楼，遭到小业主集体抵制。双方僵持之下，写字楼改造最终未能进行下去。

记者实地走访了解到，中坤集团方面从去年12月时，就开始着手对1000多户小业主所拥有的产权进行回购。“现在签的有五六百户吧，大概有一半没签。”一位负责业主回购事务的工作人员向记者表示。当问及回购价格是如何商定的，他表示，“全部都按原价购回。”据了解，已签协议的业主多是在2014年购买的，价格在每平方米15万元左右，而那些早期购买的业主则不同意签。“按原价回购这是公司的决定。”

产权分散影响资产价格

实际上，在此次字节跳动被传出欲收购中坤广场之前，方恒时尚中心也在这家互联网企业的考虑之列。据了解，方恒时尚中心与中坤广场仅一条北三环西路之隔，位置优越性与中坤广场相当。此项目是北京方恒置业股份有限旗下的一家购物中心，2016年建成，早期规划为购物中心，建成后一直未营业。2018年7月有媒体报道，该中心已由原本的购物中心改成写字楼，并进行整体售卖。高德地图上显示目前方恒时尚中心正在建设中。

有业内人士向记者透露，今年初经海淀区政府从中牵线搭桥，字节跳动给方恒时尚中心的报价是20亿元，折合7万多元/平方米。而如果按照90亿元的收购价格计算，中坤广场每平方米的价格仅为2.09万元。但部分业内机构测算的价格为4万多元/平方米，主要还包括债务、产权面积之类的要统一口径计算。

“如果比较两者价格的话，会发现中坤广场的估值相当低。这与其多年经营不善有关，但中坤广场最主要的问题还是在产权上。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉记者，“因为很难从小业主手里回购之前散售出去的产权，这是非常麻烦的。”