保利物业挂牌新三板 商业信息频被冒用

物业公司正竞相进入资本市场，鉴于A股及港股上市难度较高，不乏企业将上市的计划瞄准新三板市场。日前，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）发布公告称，其全资子公司保利物业发展股份有限公司（871893.OC，以下简称“保利物业”）获准挂牌新三板。这也是2017年以来获准在新三板挂牌的第14家物业公司。

从保利物业公开转让说明书中可了解到，保利物业的管理规模对于保利地产开发的物业依赖性强。截至2016年12月31日，公司的物业管理面积为8870.96万平方米，其中由保利地产开发的物业管理面积为8160.98万平方米，占总体管理面积的92%。同时，公司业态分布不均衡，住宅物业比重偏大，2016年度住宅物业收入占比为87.44%。

如何提高市场拓展能力、破除对于保利地产的依赖、提升服务业态的多元化是保利物业在目前激烈的市场环境中亟待解决的问题。

此外值得一提的是，《中国经营报》记者注意到，市场上不乏带“保利”字样的物管公司，其中渊源最深的当属深圳市保利物业管理有限公司（以下简称“深圳保利物业”），虽然保利物业曾声明公司与深圳保利物业并无关系，但仍引起不小波澜。对于保利物业而言，如何提高品牌识别度避免被冒用，造成消费者混淆？对此，本报记者致电保利地产及保利物业方面进行采访，然而截至发稿前对方并未给予回应。

真假保利物业

6月21日，保利物业一纸声明强调公司与深圳保利物业不存在任何关系，在发现其未经公司同意，将保利物业商业信息用作其宣传新闻稿中，已向深圳保利物业发《律师函》。随后，深圳保利物业在对保利物业的复函中表示，已向保利物业就错误使用商业信息宣传作出郑重说明及致歉。

根据上述保利物业发布的声明，保利物业控股股东为保利地产。保利地产实际控制人为中国保利集团公司（以下统称“中国保利”）。事实上，创始之初的深圳保利物业实际控制人也是中国保利。

本报记者从深圳市商事登记簿中核实，深圳保利物业于2001年注册成立，注册资本为300万元，仅有的2家企业股东，分别为深圳市保利城事业有限公司（以下简称“保利城”）和保利南方总公司（以下简称“保利南方”），分别持股80%和20%。

经查证，保利城实为保利南方100%控股公司。因此，保利南方间接或者直接持有深圳保利物业100%股份，而保利南方实际控制人为中国保利。

2005年开始，保利南方开始逐渐退出。商事登记显示，2005年9月15日，深圳保利物业注册资本增至689.665万元，新增了1家企业股东及3名自然人股东。至此，保利城持有的股份降至34.8%，保利南方持股降至8.7%。

2009年股东虽有变更，但保利城及保利南方的持股比例并未改变。直至2010年，保利城和保利南方正式退出，不再出现在深圳保利物业股东名册当中。

一位不愿具名的深圳资深地产人士透露：“深圳保利物业由保利南方当时派高管创办，本意是为了发展物业服务，但后因利益纠葛致使保利南方欲收回自管，该协议无法达成导致保利南方最终放弃物业服务业务。但‘保利’字样一直未被去除，连标识也一直与中国保利一致。”

记者从深圳保利物业官网看到，其商业标识除颜色外与中国保利近乎一致，在其公司简介中明确写有前身为保利南方集团旗下公司。成立至今物业管理业务遍布约27个城市，下设子公司70余家。记者查阅工商登记信息了解到，其多个子公司均含“保利”字样。

业务的广泛分布，也造成消费者多次将其与保利物业混淆，尽管保利物业多次声明双方并无关系，但想要让消费者从宣传中判断带有“保利”字样的物管公司是否为真正的保利物业并非易事，如何提高品牌识别度，避免消费者混淆？截至发稿时，保利物业方面并未对此作出回复。

营收结构单一

频被冒用“保利”名号，也从侧面印证了保利物业自带着“保利”光环。事实上，保利物业的发展对于保利地产业务的依赖不可小觑。

保利物业公开转让说明书中显示，截至2016年12月31日，公司在管面积达8870.96万平方米，其中由保利地产开发的物业管理面积占比达92%。

同时，业态分布不均衡也是保利物业不可回避的问题之一。据保利物业披露数据显示，2015、2016年度其住宅物业收入占比分别为89.43%和87.44%，办公物业、工业园区及其他类型非住宅物业占比较小。

房地产业务的发展既保证了保利物业能够获得稳定持续增长的物业管理项目，也对其未来规模化扩张带来一定的局限性及单一性。纵观物管行业，彩生活、中海物业等拥抱资本市场的先行者，在规模化扩张和多元化业态完善方面更多通过全资或入股操盘的方式兼并收购。

反观保利物业的营收结构，略显单一，公开转让说明书中显示，其2015年物业管理服务收入占主营业务收入的比例为90.42%，社区增值服务占比仅9.58%，2016年度其社区增值服务占比进一步降低至8.39%。

广发证券研报显示，截至2016年度末，全国物业管理面积为185.1亿平方米，在行业盈利能力方面，2016年百强企业基础物业服务净利润均值为2782万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1797万元，同比大增47.62%，增速远超基础物业服务。

对此，保利物业方面曾表示，公司将通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产的开发物业项目，同时加大社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的多元化收入水平。