银行谨慎对待租房市场 信贷管理短板待补齐

银行与房产中介或房屋托管机构合作开展房租贷业务，本可形成优势互补。不过，近期部分城市房租上涨较快、部分房屋中介与第三方平台开展不规范的“租金贷”业务风险暴露，将长租房市场推至风口浪尖。

近期，谈及长租房贷款的情况，多家银行三缄其口。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，目前尚无对住房租赁信贷的统一管理规定，对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确，对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。因此，应加强制度建设，尽快补齐住房租赁信贷管理短板。

合作更谨慎

2017年12月举行的中央经济工作会议明确提出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。据东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

其中，银行与房产中介或房屋托管机构合作，是开展房租贷的一种形式，两方本可构成优势互补。某银行个金部人士告诉《中国经营报》记者，就银行而言，房产中介或房屋托管机构可以为银行带来传统客源。就房产中介或托管机构而言，银行可以为其提供资金结算、金融服务、住房租赁服务平台等服务，且具有一定的信用背书作用。“住房租赁是一片新兴市场，银行想要深入，可以从房产中介或托管机构处取经，了解可持续运营的方式。”

不过，近日市场上部分长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务，因存在非法侵占他人财物的情况，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，长租市场风险逐渐暴露。

在谈及长租房贷款或与房屋中介机构、托管机构合作的情况，多家银行讳莫如深。某股份制银行人士表示，该行正在研究个人住房租赁贷款，但碍于现在的市场形势，还未发布。

在此期间，平安银行与蛋壳公寓等房屋托管机构合作的针对租房提供的信贷产品“房租贷”，从该行的APP中下架。

针对此事，蛋壳公寓有关负责人告诉记者，由于双方合作金额达到上限后，因此与平安银行的合作暂停，平安银行方面完成提额流程后会重新恢复。但截至发稿，平安银行方面尚未对此进行回应。

8月底，在建设银行(601939.SH)2018年度中期业绩发布会上，该行行长王祖继表示，目前该行没有为房产中介提供融资，特别是收房类的业务。

此外，有消息称北京银行(601169.SH)暂停租房贷业务。对此，北京银行相关负责人告诉记者，该行并没有开展对于个人的租房贷业务。

信贷行为待规范

董希淼指出，当前住房租赁市场主要有三类信贷产品：第一类是商业银行提供的住房租赁贷款。在该模式下，房东一次性收取租金，租客按约定向银行还款付息。

他认为，对于这种产品，应采取正向激励等措施，推动正规金融机构进一步创新产品和服务，同时也应做好资金监控，防范房东利用住房租赁信贷产品套现。

第二类是长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品。在该模式下，贷款机构发放的贷款一次性付给长租公寓，租客按月向贷款机构还款，房东基本上按月收租。由此，长租公寓托管机构占用房东一部分租金，形成资金池。

对第二类产品，董希淼建议应明确借贷条件、申请方式等，既要方便租客借贷，也要防止过度借贷，将借贷杠杆控制在合理水平。同时，要对沉淀在长租公寓运营机构的资金实行托管或集中存管，减少资金被挪用的可能。

第三类则是中小房产中介机构的“租金贷”。“在该模式下，表面上租客按月付租金，实际上是每月向网贷平台还贷，还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪用，风险将进一步加大。”董希淼指出，违法的“租金贷”，大大增加了租客的成本。若托管机构或中介机构资金链出现问题，租赁企业无法按期向房东付款，房东和租客的权益都会受影响。

“对第三类产品应严厉打击。在互联网金融风险专项整治的框架下，深入开展网络借贷风险整治行动，大幅度提高违法成本，加大对违法房产中介及网贷平台的打击力度。”董希淼如是说。