莱蒙国际逆市甩卖项目 负债高企转型失败？

一直处于高温的深圳楼市，当地房企莱蒙国际却遭受着凛冽寒风。5月下旬，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

对于这样一笔交易，连一向认为融创过于激进的海外评级机构也表示，此次融创收购莱蒙国际项目的价格合理，估计可销售总楼面面积达120万平方米，预计平均售价达2万元/平方米，将可为集团提供200亿元合约销售收入。

就在房企争抢国内一二线城市土地的时候，究竟是什么原因让莱蒙国际“逆流”甩卖掉这“200亿”的未来?吊诡的是，莱蒙国际首席财务官陈竞德其后一再强调，今年莱蒙“正于深圳及上海积极寻找新项目”。《中国经营报》记者发现在此次出售中包括一个位于上海的项目，这是今年3月莱蒙刚从立天唐人处收购所得，持有仅两个月就准备卖出。

在土地市场火爆的今天，为何甩卖项目回笼资金，再积极“寻找”项目?股东们会怎样看待莱蒙国际的经营逻辑?

项目大甩卖

此次交易涉及的7个项目分别为北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾及杭州水榭山。交易完成后，各目标公司将成为融创中国的全资附属公司，业绩也将并入融创的财务报表。

值得注意的是，目前双方签订的仍是框架协议。两家公司计划在7月底之前向公司股东寄发股东大会通函，并计划在三个月内召开各自股东特别大会批准这项交易。

如果莱蒙国际在3个月内未召开股东大会或交易未能获得批准，融创中国有权终止框架协议并要求莱蒙国际退还融创中国已经支付的所有款项(包括押金)，并赔偿相当于所有已经支付款项30%的罚款。

倘若是融创中国未在约定期限内召开股东大会或股东大会未批准交易，莱蒙国际同样有权终止框架协议。而融创已经支付的20亿元押金将转换为提供给莱蒙国际的定期贷款，贷款期限为框架协议日期起计3个月或2年(两个日期视较早者)，贷款年利率为8%，利息按季支付。

这样的交易公告甫一发布就让市场震惊。在各路房企都削尖脑袋要在一二线城市占有一席之地时，莱蒙国际为何做出了这样“异于常人”的行为，轻易放弃这些“兵家必争之地”。

据莱蒙国际2015年年报显示，此次被出售的南京莱蒙都会、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山均在80亿元的年销售中贡献着自己的力量。销售金额分别为1亿港元、5.18亿港元、1.19亿港元。而位于大热的深圳市场里的莱蒙·创智谷，虽然还未在年报中的业绩栏出现，该项目却是龙华新区首个工改工项目，不仅在区域有着代表性的意义也是莱蒙国际曾十分看好的项目。该公司首席运营官钟辉红透露曾于2015年10月高调宣布，莱蒙创智谷预计2016年入市。

连一向认为融创过于激进的海外评级机构也给出看好的分析报告。野村证券称：“此次融创收购莱蒙项目的价格合理，估计可销售总楼面面积达120万平方米，预计平均售价达2万元/平方米，将可为集团提供200亿元合约销售收入。相信今次收购有助其完成全年800亿元销售目标。”

针对这一疑问，记者数次致电莱蒙国际，该公司称将向领导转达采访诉求，但截至发稿仍未有回应。

收购方融创对媒体表示，此次交易将使集团首次进入长期看好、潜力巨大的深圳市场。同时，交易中的其他项目均位于集团一直深耕的区域及城市，可扩大集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。

拆东墙补西墙

相比于融创的高歌猛进和券商的看好，莱蒙国际此次的降价大促有着难言的苦衷。

据了解，此次交易所得款项将被莱蒙国际用于偿还银行借款及一般营运资金，降低整体借贷水平，并且改善公司的净负债比率。交易所得款项估计约49.8亿港元，其中60%用以偿还借款，另外40%则用以一般营运资金。

虽然，莱蒙国际认为这次物业出售后经营规模不会大幅削减。但在与融创中国交割完毕后，莱蒙国际在全国10个城市及香港将降至19个物业项目，预计持作出售物业建筑面积230万平方米，持作投资物业建筑面积约为44.5万平方米。

更令人难以理解的是，莱蒙国际在出售了项目后还将进行下一步的收购扩张。5月23日，莱蒙国际首席财务官陈竞德针对此前公司出售旗下7个项目予融创一事强调，公司不会轻易出售项目，除非价格非常合理，公司今年正于深圳及上海积极寻找新项目。上海和深圳正是莱蒙国际适才售卖了项目的地方。

并据不完全统计，2013~2016年期间，莱蒙国际共收购了14个项目，售出11个项目。其中，2014年9月、2015年一季度和2015年11月18日，该公司先后将其深圳莱蒙都会40%股权、深圳水榭春天半数投资权益和英国的两个地产项目25%权益出售，收益分别为7793万港元、2.06亿港元和1500万港元。