数度变卖资产 嘉凯城高层震荡现转型阵痛

12月7日晚，嘉凯城集团股份有限公司(以下简称“嘉凯城”)发布公告称，公司全资子公司嘉凯城集团(上海)有限公司拟采取公开挂牌交易的方式，转让其持有的青岛嘉凯城51%的股权，挂牌价格不低于6.12亿元。本次股权转让完成后，公司将不再持有青岛嘉凯城的股权。这是继该公司11月4日以2.53亿元价格公开挂牌转让其持有的上海凯祥房地产有限公司30%的股权后又一次资产变卖的大动作。

同时，嘉凯城集团同还发布了关于终止实施2015年员工持股计划的公告。

《中国经营报》记者采访中了解到，今年4月22日，嘉凯城已经采取公开挂牌交易的方式转让其持有的凯祥公司70%的股权，当时的挂牌价格不低于5.91亿元。加上11月4日再次出让，嘉凯城已经全部出售了上海普陀区项目的整体权益。

而11月4日当天，嘉凯城董事会收到董事长边华才的书面辞职报告，边华才因个人原因，申请辞去公司董事、董事长(法定代表人)职务。

不到一年之内三度变卖资产、公司董事长请辞等一系列重大事件让致力于转型城市客厅项目开拓的嘉凯城处在风口浪尖。对于公司近期出现的一系列变动，记者致函嘉凯城方面相关负责人，对方在回函中表示：嘉凯城董事长边才华先生是因为个人原因提出辞职的，公司变卖资产是为了实现整体利益的最大化。

资金承压，数度变卖资产

记者梳理嘉凯城历年年报后发现，从2013年开始，嘉凯城的负债率一直居高不下。数据显示，2013年底嘉凯城资产负债率达81.49%，同比增长2.14个百分点，随后持续攀升，截至2015年3月31日达到84.74%。在业内人士看来，资金难题是嘉凯城方面需要解决的重中之重。

对于高负债等问题，嘉凯城方面在对记者的采访回函上表示：上半年公司结算的房地产项目较少且结算的项目毛利率普遍较低，另外由于借款结构的变化，导致财务费用增加，从而导致归属于上市公司股东的净利润也少。嘉凯城又处于战略转型期，转型产品目前均处于投入期，所以资产负债率会相对较高。

公司方面在接受记者采访时也表示：“未来嘉凯城集团重点是去化存量，增加现金流入，支撑公司城镇生活服务平台的发展。促进项目自身造血功能。”

从嘉凯城今年公布的三季报来看，嘉凯城传统地产销售规模正逐步下降。因而有业内人士认为，青岛嘉凯城项目体量大、建设周期长和资金回笼慢等特点，也成为集团“舍弃”的重要原因。

公开信息显示，在嘉凯城以往以旧城改造、城中村改造、棚户区改造、保障房项目等政策性房产项目为主业，而上个月嘉凯城公开挂牌出售上海普陀区项目就属于上海旧改项目。分析人士对该地段分析认为：“出售项目虽然位于普陀区黄金地段，主要以最难拆的工人新村为主，拆迁成本高，时间长，任务重，财务成本相当之高。”

对于嘉凯城方面几度挂牌转让股权，业内认为目前嘉凯城的主要利润来源依然是住宅，在今年其利润大幅下降的情况下，需要将一部分存量资产进行变现盘活以供其新产业的发展，从而缓解公司资金压力。

实际上，早在去年嘉凯城就迈开变卖资产的步伐。2014年11月8日，嘉凯城拟以不低于1.7亿元的价格出售子公司持有的浙商财产保险股份有限公司8250万股股权。6天后，也就是2014年的11月4日，嘉凯城再次宣布以不低于5365万元的价格挂牌出售子公司持有的杭州银行股份有限公司600万股股份。进入2015年以来，资金承压的嘉凯城加快变现脚步从而缓解资金压力。

全年预计亏损23亿元

对于公司董事长请辞引发的外界对其转型遇挫引发高层震荡的猜测，嘉凯城方面在给记者的回函上表示，11月4日公司收到原董事长边华才的书面辞职报告，因个人原因提出辞去公司董事、董事长职务。边华才是控股股东浙商集团委派到嘉凯城的，其因个人原因请辞的同时，浙商集团亦提名增补任潮龙先生为公司董事。

“我们计划用3年时间，在长三角经济强镇打造200个这样的生活服务平台。”数月以前，时任公司董事长边华才在公开场合的讲话仍然能让外界看到公司力谋转型的决心。

嘉凯城方面表示，目前(截止到10月底)，城市客厅已在浙江和江苏两省落子20处，其中开业1处，开工11处。

克而瑞高级分析师房玲认为“城市客厅”模式尚存一些问题：“城市客厅是嘉凯城目前的战略重心，未来肯定是会继续做下去的。但是目前城市客厅的发展还存在很多问题，首先城市客厅的模式现在还没有成熟，目前只在店口发展了一个城市客厅项目，从店口城市客厅来看以当地品牌为主，如果以后各地推广的话，产品这块复制性不强，招商难度也不小。”

嘉凯城集团方面也坦诚，虽然嘉凯城店口项目受到社会各界的广泛认可，但商业服务类项目的培育需要时间和过程，目前城市客厅还处于投入阶段，暂时尚未能给公司贡献业绩，所以随着城镇商业战略的全面实施，嘉凯城肯定会经历一个转型阵痛期。

在嘉凯城10月底公布的三季度报的同时，公司方面对于2015年全年的业绩也做出了预告。嘉凯城相关部门负责人在采访回复中表示，公司全年业绩预计亏损23亿元。一方面是房产项目销售规模大幅下降且产品集中在二三线城市导致毛利空间缩减显著，另一方面是达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用增加。

对此，嘉凯城方面回复称：“城镇生活平台战略的推进确实需要大量的资金，嘉凯城将通过去库存、降成本、扩大并购等途径实现现金流补充平衡。”