北京门头沟商住房进入3万时代 去化现隐忧

紧随楼市回暖，京西门头沟商住房房价也已悄然进入3万元时代。

门头沟位于北京正西偏南，距离城中心25公里，与北京“副中心”相比，门头沟相对低调，崛起速度相对滞后。前两年土地集中出让后，目前该区已成为商住类产品新的集中供应地。据《中国经营报》记者不完全统计，门头沟在售的16个项目中，有一半都包含商住房产品。其中，华润悦景湾、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等项目集中在近半年陆续开盘入市。

11月10日，记者走访了上述多个在售项目，这些商住产平均以小户型LOFT为主，面积集中在30~80平方米之间，房价每平方米两万多到三万五不等。

据媒体报道，前两年门头沟集中供地期间成交经营性用地24宗、土地出让金额高达610亿元、累计供地面积达到350万平方米。

一位业内专家接受本报记者采访时预测，门头沟商住类产品扎堆“红海”已现，同时还有部分项目也在酝酿当中，同质化竞争将会愈加激烈。加上因生活成本高让不少购房者止步于商住房，让门头沟商住房面临去化难题。

三万时代?

商住房俗称筒子楼，与普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年产权，以40~80多平方米的小户型为主。国家相关规定，商住房使用的水电要贵于普通住宅，均为商业收费标准，不能通燃气，最重要的是不在限购范围之内。

“不限购”“小户型”“三万”这是记者在走访过程中听到最多的词。

11月10日，从1号线苹果园地铁站出来，乘坐977路公交四十多分钟后，记者来到了门头沟冯村，仅在冯村就有三个在售的商住房项目相邻坐落。

在华润悦景湾售楼处，一位置业顾问告诉记者，该项目总共6栋楼，一期开盘9号、6号两栋楼，户型面积区间在53至68平方米，毛坯价格是每平方米三万元左右，精装房在总价基础上加10万元。以68平方米的户型为例，总价在两百万出头。

半年时间，该项目单价涨价近两千元。上述房产中介告诉记者，上述项目于今年5月份开盘，当时单价在两万八左右，直至目前已涨至近三万。

在远洋新天地售楼处，记者了解到，该项目今年8月份一期开盘，区间价在两万九到三万四之间，主力户型40~70多平方米。以42平方米的户型为例，总价为一百三十多万元。

西长安壹号售楼处的销售人员告诉记者，该项目为65万平方米的综合体，目前在售4号一栋楼，户型面积有42平方米到68平方米不等，房价每平方米三万五左右。

随后记者来到坐落在被当地人称为河滩商圈的中昂时代广场售楼处，销售人员告诉记者该项目均价为33800元每平方米，一套89平方米的房子总价在三百万左右。

在走访过程中，记者发现长安街西沿线、阜石路、S1号线等交通是门头沟上述商住项目的一致卖点。一位近40岁的看房先生在接受记者采访时表示，现在三万元出头，等S1号线明年开通，房价估计还会涨，暂且住不着，比较适合投资。有几个销售人员劝说记者“双十一”有优惠活动，要买赶紧下手，房源已不多。

“目前商住项目高调报价，也是符合此类区域发展和规划的。”房产分析人士称，这两年到门头沟拿地的房企在增加，而且部分还集中在门头沟的市区。

产权实际不足50年致去化缓慢?

据媒体报道，前两年门头沟集中供地期间成交经营性用地24宗、土地出让金额高达610亿元、累计供地面积达到350万平方米。包括华润、融创、远洋、保利、城建等多家房企纷纷布局京西板块。

据记者不完全统计，目前，门头沟在售的16个项目中，有一半都包含商住房产品。其中，华润悦景湾、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等项目都是集中在近半年陆续开盘入市。华远华中心项目在建待售。而西贸国际·熙旺中心楼盘是门头沟拿地较早的商住项目，2008年开工，目前仍在售，但50年的产权现如今已经减少近8年。

记者了解到，上述项目的商住产品均以小户型LOFT为主，面积集中在30~80平方米之间，房价每平方米两万多到三万五不等。这是否会带来同质化竞争问题?

“同质化是自然的。”中原地产首席分析师张大伟认为，根源是几年前的土地出让结构和制度。住宅土地过去几年供应少，其中配套了不少公建，所以未来公寓将较多。同时北京住宅限购，刚需和投资有需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，由于此类房源不限购等，部分房源也会吸引投资客的进入。从这个角度看，这确实会产生一定的竞争关系。

“LOFT多方面等都很相似，同区域内激烈竞争在所难免。”受访业内人士进一步分析称，此类商住项目是此前城市规划下的矛盾集中体。区域希望通过商业项目来提升城市的商业品质，但从销售状况看，商业项目其实销售并不好。所以会通过转变为商住项目来销售。另外，部分开发商则是希望能够在限购环境下积极做好楼盘的销售。

值得关注的是，易居研究院智库中心统计数据显示，2015年北京门头沟商品住宅提供套数为6658套，成交套数3806套，记者粗略计算总体去化率为57.16%。

北京住建委官网信息显示，2015年取得预售证的华润悦景湾、西长安壹号和远洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，网上签约788套，去化率为46.7%。

业内称，年末将至，去化率值得关注。

部分受访者认为，之所以去化慢是因为水电费要比普通住宅贵，生活成本高是他们止步于商住房的原因。

据了解，商住房物业管理费为商业标准，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月;水为商业用水6.21元/吨，民用水4元/吨;电为商业用电1.25元/度，民用电0.48元/度。

同时商住房容易买不易卖也是购房者考虑的因素。业内专家指出，商住房不仅存在着转让税费高的劣势，从投资回报的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回报周期短意味着回报率的大幅降低。另外，不管是投资还是短期过渡居住，最终都将面临转手问题，商住楼的高额转让成本会限制相当一部分购房人，导致商住房转让困难。