方兴地产：高价拿地 周转率承压

作为业界闻名的“地王制造者”的方兴地产继2014年101亿元拿下上海大宁地王后，近日更是在短短7日内连下两宗地王。

8月31日下午，方兴地产联合中铁建，以50.25亿元拿下北京石榴庄地王项目。仅七天后(9月7日)下午，方兴地产历经76轮竞价后击败万科，再次以总价20.74亿元拿下2015年宁波总价新地王。该地块楼面价8860元/平方米，溢价率17.8%。

地王惯性

方兴地产于8月31日拿下的石榴庄地块也是北京业内热议已久的地王项目。有北京业内人士甚至预测丰台石榴庄地块住宅部分的起始楼面价已经超过4万元/平方米，未来售价将超过8万元/平方米。

据了解，该地块现场竞拍时吸引了金融街、首创、碧桂园、方兴 中铁建、中粮 天恒 金地、龙湖 平安、保利 首开7家报价的竞买主体。经过64轮现场竞价，方兴地产再次以总价50.25亿元、溢价率50%拿下该地块。

出让条件还要求地块内须配建建筑规模18600平方米的“公共租赁住房”，房屋回购价格为7000元/平方米。若按此计算，这地块的起始楼面价约2.5万元/平方米。但据中原地产首席分析师张大伟计算实际可售面积楼面价在5万元/平方米以上。

张大伟还对《中国经营报》记者分析称：“北京的土地稀缺，只要房企在北京拿地，都会是地王。值得庆幸的是，方兴地产拿下这块地的位置在四环之内，位置还不错。加上其在高端项目运营上有品牌溢价，最后的市场前景应该不错。”

而方兴地产拿下的宁波地块面积高达93646平方米，容积率2.5，挂牌起始楼面价7520元/平方米，地块规划为城镇住宅用地。历经76轮竞价后，方兴地产击败万科以总价20.74亿元拿下该地块。楼面价8860元/平方米，溢价率17.8%，成为宁波2015年总价新地王。

回顾方兴地产近几年的拿地动作，其中不乏高价地王。2009年6月30日，方兴地产以40.6亿元的价格将北京广渠门15号地块收入囊中。2012年12月26日，方兴地产以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，楼面地价23330元/平方米，溢价率21.11%，刷新了2012年全国土地总价纪录。

即便是在房地产市场的调整期，方兴地产对地王的热衷度依旧不减。2014年1月28日，方兴地产经过100多轮竞价，最终以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价达47609元/平方米。地块也毫无悬念地刷新了上海宅地总价地王纪录。

对于方兴地产屡拿地王的做法，甚至有业内人士吐槽说：“拿地王是他们(方兴地产)的一贯作风。”

截至记者发稿前，方兴地产未有回应上述质疑。

其地产首席执行官李从瑞亦在今年8月表示，现在是一个获取土地的比较好的时机，今年上半年方兴地产基本没拿地，下半年会根据整个政府的推地情况、市场情况获取一些优质的土地，主要选择在一线城市和经济很活跃的二线城市。

高价拿地 激化财务风险

然而，地王项目却是业内眼中的高危项目。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，地王楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。但由于市场往往有其承受的极限，尤其是当“面粉贵过面包”之时，“地王”楼盘的定价往往会超出板块市场的承受能力。

“在这样的市场情况下，‘地王’楼盘的成交势必会受到影响，也很难说能够较快解套。”

张宏伟进一步分析称：“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。”

由于受到漫长的去化周期的影响，销售放缓的豪宅不仅会波及公司毛利、影响企业销售现金的回笼、产生附加的物业拨备减值以及利息等财务成本问题，由此产生的项目营销费用也水涨船高。