杭州绿城御园、中粮大悦城等项目拿地数年仍不开盘

近日，一条关于“杭州20多宗宅地‘高龄’，多家房企拿地后迟迟不开盘”的消息引起了业界对于杭州楼市的关注。

《中国经营报》记者多方了解到，以绿城御园、杭州中粮大悦城以及中企御品湾等为代表的项目拿地多年迟迟未开盘。其中绿城御园因地块开发可能伤及紧邻的“南宋皇宫遗址”而沉寂多年，而中企御品湾拿地至今已有5.5年，项目建设进入收尾阶段也迟迟未开盘。

记者查阅了2008年至2013年间杭州主城区土地出让记录，初步统计有26宗住宅类用地出让后一直未能开盘，以克而瑞杭州市场研究报告中提到的新形势下，杭州普通楼盘的开工周期约一年半时间为标准。在杭州主城区，开工周期超过一年半以上“标准”的，就有20个左右的楼盘项目。

在杭州克而瑞分析师看来，之所以一反以往房企的“高周转”模式，目前诸多杭州房企拿地后迟迟未开盘，一方面是因为当初一些房企拿地的时候价格高，为了保证“面包”高于“面粉”价格，开发商肯定得走豪宅项目开发路线，但豪宅项目设计建设周期比较长。另一方面是因为高价拿地之后，杭州近几年的市场行情并未如愿高涨，若是开盘，开发企业会面临亏损甚至滞销。因此，多家房企楼盘项目“大龄”待嫁。

高溢价地块成烫手山芋

记者在资料显示的26宗“高龄地块”中，统计发现有15宗溢价率超30%，超过总量的一半。且多集中出让于2012年和2013年。也就是杭州土地市场最为疯狂的时候拿的高价地，其中不乏地王，如金隅学府地块、河北天成地块(现大悦城项目)。

浙江一家不愿具名的房地产开发企业的董秘告诉记者：“高溢价已成为部分项目无法以正常周期销售的最大阻力，最终高价地成为了‘烫手山芋’。由于在上一轮楼市热潮中扩张过于激进，一些非专业并且实力不够雄厚的房企，在市场竞争中劣势明显。高价拿地之后更容易遭遇发展窘境。”

记者在采访中发现，不少当初高价拿地的开发商在杭州楼市急转直下的局面之下面临发展窘境。不少房企对项目进行封盘，也有一些房企不堪资金回笼压力将地块易主，而更惨烈的就是无奈退地从而损失巨额保证金了。

浙江本土房企雅戈尔置业前几年在激进扩张中成为多地“地王”的制造者。然而，2010年土拍竞得的杭州“地王”，让雅戈尔马失前蹄。2010年11月，雅戈尔杭州“再下一城”：拿下申花53号地块和56号地块，成交价各达11.65亿元和12.56亿元，合计24.21亿元，成为杭州“地王”。两年之后，也就是2013年雅戈尔集团宣布退出“杭州地王”，也因此损失了4.84亿元的保证金。

而目前为业内熟知的杭州中粮大悦城地块，实际上在中粮之前，地块的主人是河北天成企业，在高溢价高调拿地之后，因为后续楼市下行压力，无奈将地块卖给了现在的主人中粮。

杭州克而瑞分析师以中企御品湾举例，2009年底，中华企业以18206元每平方米的楼面价杠下当时的“地王”，溢价率为143%。目前楼盘已经到了建造外立面的阶段，却一直未开盘销售。在其拿地的四年多以后，就在其当初拿下“地王”地块的一路之隔，有开发商以12440元/平方米的楼面价拿下了地块，每平方米的拿地价格比中企御品湾当初的楼板价格少了4000元。这其中还没算上拿地数年后中企御品湾的资金以及人力成本。

无独有偶，杭州的中海御道路一号，一个项目四宗地块，其中三宗溢价率封顶49%并配有保障房。项目早在去年3月就已申领出预售许可证，却逢杭州楼市“大变天”，领降全国。在杭州随处可见的降价潮中，御道路一号守着约26000元每平方米的实际楼面价，一度封盘。

有业内人士分析表示，御道路一号售价若低于35000元每平方米就会亏本。而同一板块内在售的东方御府近一个月的成交均价仅为27000元每平方米。对此，有业内人士置评：“开盘销售就将有可能面临亏本或者滞销，一些早年在杭州高价拿地的开发商不堪其忧。”

“高龄”待嫁疑云

记者在杭州“高龄”地块名单中，看到了诸如绿城、万科、嘉凯城等知名开发企业名单。其中绿城御园拿地时间已有6年，当初拿地溢价率高达226%。而绿城御园近年来因为涉及到紧邻的“南宋皇宫遗址”问题开发一再遭遇搁浅。