上市冲刺 万科物业加速轻资产扩张

当社区O2O成为各互联网巨头掘金的新蓝海，用互联网武装起来的传统房企物业公司也不甘落后，加快了跑马圈地的步伐。6月27日，万科宣布，公司董事会审议通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务通过市场化道路进行扩张及引入事业合伙人机制做大做强。

此举被认为是万科分拆物业公司上市的明确信号。在今年5月的万科股东会上，万科总裁郁亮确立了万科物业独立上市的目标，物业管理已经成为万科未来十年冲击万亿市值的筹码之一。然而，作为房地产企业最不盈利的板块，万科物业也还在寻找解决盈利与服务质量之间矛盾的办法，在轻资产概念被房企热炒的时代，万科物业又将是一种怎样的玩法?

“睿服务”体系

将物业板块分拆进行独立上市，万科已经筹备有近一年的时间。今年5月开始，万科物业先后与南京金隅紫京府项目、东莞尚佳物业管理公司、北京佰嘉置业集团、深圳卓弘物业公司签约合作，向外输出万科的物业管理体系，正式迈出了万科物业向外扩张的步伐。

“今年内，万科物业要在全国签下5200万平方米的物业服务面积，这是我们内部立下的军令状。”有万科物业内部员工向《中国经营报》记者透露，截至去年底，万科物业的合同管理面积已经超过1亿平方米，实现营业收入19.9亿元，今年这个数字要增长50%以上，所以今年将是万科物业向外扩张的元年。

根据万科董事会的最新决议案，万科物业未来的市场化扩张主要依赖于承接更多的新项目，这些项目大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目。

在万科董秘谭华杰的研究中，万科物业的最终目标是要达到美国最大物业管理公司市场占有率的水平：4%。以国内当下物业规模来看，这相当于管理6亿~8亿平方米的面积。谭华杰预计，万科要达到这个目标最多需要8年的时间。

要实现这个目标，万科物业必须快马加鞭。万科方面表示，将鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长，鼓励万科物业业务开展更多物业服务的创新，做深社区服务，提升物业服务竞争力。

与彩生活等市场上相对成熟的物业轻资产扩张模式不同的是，万科物业扩张的主要对象并非针对社区本身，而是社区本身已有的物业管理公司，通过输出万科物业开发的一整套管理系统完成规模扩张。

据万科物业事业本部首席执行官朱保全透露，这套名为“睿服务”的管理体系是万科物业新打造的市场化品牌，其由基于移动互联网的“睿”平台、以“睿”管家为灵魂的服务中心和事业合伙人制的管理中心组成。

通过“睿”平台所包含的业主手机端应用“住这儿”、工作人员手机端应用“助这儿”、EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等一系列功能，万科物业可以实现线上到线下的服务闭环，最大程度节约成本，提高服务效率。

在万科看来，这套自主开发的“睿服务”体系是万科物业的核心竞争力所在，毕竟在国内高度分散的物业行业，没有多少物业公司能够承担这套复杂管理体系的研发成本，因此多数物业公司的状态是“做基础物业时，觉得自己用人太多、力不从心;做增值业务时，觉得自己客户太少，又不甘寂寞”。