万科PK绿地：规模房企的十字路口

又至年底，房企龙头之争成为了行业关注热点。据万科披露的最新销售数据，2014年万科全年销售总额达到2151.3亿元，与绿地稍早公布的2408亿元相比少了257亿元，让出了蝉联多年的老大位置。

与外界的关注不同，当事双方都未把销售金额作为终极目标。万科总裁郁亮不止一次地在公开场合表示不在意排名，而绿地方面也称，不在乎名次，超越万科不是目的，绿地的核心目标是要完成从“中国绿地”向“世界绿地”的转变。

显然与单纯的销售金额相比，双方近年来的转型动作更值得关注。作为规模型房企的典型代表，不管是万科还是绿地，双方都在不同程度上面临天花板问题，寻求业务和模式的转型已经成为他们的共同选择。而双方不同的业务结构和理念，又产生了两种截然不同的转型思路。

万科：城市配套服务商试验

万科声称放弃速度规模的模式可以追溯到2008年，尽管随后几年万科的规模依然在稳步增长，但规模增速已经有所放缓。2010年年底，万科销售额首次突破千亿元，其速度增长模式被再度关注，彼时，万科的业务变化开始显现。

千亿之后，2011年万科高调宣布进入商业地产领域，并从凯德置地挖来了商业地产运作高手毛大庆，专门为万科的商业地产攻城拔寨。鉴于此前万科董事长王石多次表示“不做商业地产”，万科的这个大胆尝试甚至一度被外界解读为郁亮与王石之间出现了分歧。

但事实并非如此，万科涉足商业地产更多是不得已而为之。“我们本身并不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产。”郁亮解释称，万科进入商业地产与其他公司因看好而做商业地产并不一样。

这种业务模式的转变是万科进入千亿规模之后的首次变革，尽管彼时万科只是将商业地产看作配套业务去运作，但其已经嗅到了开发模式变革的信号。

那一年，万科内部被寄予厚望的变革更多是技术变革：住宅产业化和绿色住宅。2011年，万科尝试多年的住宅产业化技术基本成型。推动住宅产业化战略更成为2012年万科全年的关键任务。当年，万科的装修交付比例超过了80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%，为万科下一步的工厂化技术打下了基础。

但显然，技术变革并未解决万科未来的方向性问题：在行业下半场，土地市场竞争日趋激烈，而万科只坚持做传统住宅，这让万科越来越拿不到好地，如何才能突破规模瓶颈?2013年，万科首次提出了向“城市配套服务商”转型的概念。

“中国发展到今天，每一个城市都处在不同发展阶段。在不同城市的不同发展阶段中，配套服务需求也不太一样，有的尚处在住宅大发展阶段，有的城市则需要发展产业化，工业化大量投资，需要大规模的开发园区;而有的城市则更高级一些，需要大量商业办公楼、文化娱乐、会展等建筑需求，万科希望围绕不同城市的配套做文章。”郁亮认为，围绕城市配套，万科可以做很多事情，比如养老地产，比如社区服务，甚至可以考虑经营城市垃圾场。

转型方向确定之后，万科的业务线条开始变得丰富：2014年5月16日，万科与河北廊坊政府签约，首次涉足物流地产;同年6月6日，北京万科与雅诗阁签约，就万科在京津冀地区的酒店式公寓配套进行合作，6月26日，万科与途家合作共建旅游配套服务平台，这是万科在旅游地产领域的互联网创新运营模式成功落地。到2014年年底，万科的业务已经从单纯的住宅业务延伸至了大型购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务、物流地产、学校代建、市政公园建设等板块。

“可以说经过这一年的探索和尝试，万科转型的思路变得逐渐清晰。”郁亮表示，未来万科的业务将分为三部分，除了传统的住宅领域，还有包括生活中心、社区养老及旅游度假在内的消费地产领域，以及包括写字楼、会展中心、物流地产在内的产业地产。

根据计划，2015年，万科还将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，继续在社区生活体验方面做尝试;此外也将针对养老、医疗、度假等城市发展的需求，提供针对性的产品和服务;同时还会拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。