城市更新日益精细化 与城市协同发展呼声渐涨

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

自城市更新行动被写入“十四五”规划以来，各地纷纷出台相关鼓励政策或管理办法，城市更新的政策权重日益提升。

在此背景下，重庆市于日前发布《重庆城市更新管理办法》，明确以“政府引导、市场运作，改革创新、统筹推进，以人为本、共建共享”的原则推进城市更新行动，建设“近悦远来”美好城市，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例。

日前，第一太平戴维斯携手重庆十八梯文化发展有限公司联合主办“渝城共长 重焕新生——2021重庆城市更新暨半年市场分享会”。会上，多位专家表示，当前西部城市的城市更新正向社区精细化发展，向品质化下沉，为“日常生活”和“社会生活”提供场所。

作为重庆的城市名片之一，重庆十八梯传统风貌区的城市更新项目近年来日益受到各界关注。会上，杭州新天地集团十八梯公司副总经理王睿接受《中国经营报》记者采访时表示，当前各地的城市更新项目都更加重视民生需求，对项目均设置了不少社会性要求，比如自持物业或打造博物馆等民生设施等，这就要求参与企业首先要认可这些社会性要求，具备一定的资金沉淀，以传统的高周转模式恐怕难以做好城市更新项目。

向品质化下沉

在“十四五”规划纲要中，城市更新首度上升到国家战略层面。2021年政府工作报告中，在发展壮大城市圈和都市圈以及推进以县城为重要载体的城镇化建设之后，实施城市更新行动也再次被提及。

随着各地陆续出台相关政策，城市更新的政策权重日益提升，各界对城市更新的关注也不断提高。同时在城市日益发展背景下，城市更新的内涵也在不断地延伸扩大，几乎涉及到所有从建筑保护、区域填充、业态更新、产业升级到城市复兴，包括空间及所有空间内容的更迭交替。

在2021重庆城市更新分享会上，第一太平戴维斯重庆策略顾问部高级助理董事徐幼婷作了《城市营造——有机更新助力山水城市高质量发展》的主题分享。

“当前，西部城市更新正向社区精细化发展，向品质化下沉，为‘日常生活’和‘社会生活’提供场所，由城市聚落到各个社区零散的空间。”徐幼婷指出，当前西部城市日益精细化的城市更新行动中，除了物质、空间层面的改造，还包括社区精神层面的共建共享，从改善身边的老旧环境、存量上的空间重构，到生活方式的转变、空间品质的提升和片区魅力的塑造，让品质化渗透到城市的每一个细胞。

同时，当前的城市更新行动在资金安排以及提升市场化运作程度等方面都在发生着转变。

“以《重庆城市更新管理办法》为例，可以看出城市更新行动中市场化运作日益被政策重视，资金筹措方式由此前的政府财政安排变得更加多元。”徐幼婷指出，当前城市更新行动中出现了政策性金融资金、城市更新专项资金以及社会资本等三种新的投融资方式，市场运作日益被政策重视，可以说整个“十四五”期间，优质的城市更新方式和类型将主动投入到城市发展当中。

在城市更新日益精细化的背景下，徐幼婷认为，城市更新应与城市协同发展，以TOD快速发展带动城市微更新，同时需重视社区服务和社区商业对城市微更新的内容推动，重视年轻人群对城市微更新的快速推动及核心项目对周边的带动作用。

参与企业应认可社会民生需求

“十八梯是重庆的缩影和名片，是重庆市重点恢复建设5个传统风貌区中的‘头牌’项目，因此以‘老重庆、真山城、新生活’为特征的十八梯城市更新项目备受瞩目。”王睿告诉记者，十八梯项目用地自2016年通过公开挂牌取得之时，就接受了自持以及打造数个博物馆等诸多条件，目前来看，这些条件无疑是当地为满足民生与社会需求设置的。因此从项目获地之时起，参与企业就需要考虑自身的经济和产业运营能力是否能满足相应的社会与民生需求。

不过，要实现社会效益与经济效益的平衡，王睿认为还是需要一些政策支持与机制建设。“我们的项目是通过招拍挂获地，整个项目至今已打造5年，总投资20多亿元，在收益较薄的项目运作前期还是有不小的现金流压力。”王睿称。

同时，对于企业与政府之间的沟通机制，王睿也表示希望进一步建设优化。“希望在项目打造之前就能与政府多一些竞争性谈判，就双方在业态规划与后期营销等方面的意见诉求进行沟通，切实提高项目品质。”王睿称，当前的城市更新行动中一些地方的规划或政策内容很难在后期进行调整，如果能在项目建设前建立起有效的沟通机制，促进“政府引导”与“企业参与”两方面的意见沟通，尤其是搭建民营企业与政府各相关部门的平等沟通机制，或能更好地提升项目品质。

王睿也表示，参与城市更新的企业首先还是要有情怀，认同项目的民生需求或社会效益，认可政府的社会性要求，并具备一定的资金沉淀，才能保证城市更新项目的长期健康发展。

王睿认为，城市更新项目对企业的要求确实比较高，但如果能沉下心来做好一两个城市更新项目，对于提高企业品牌美誉度，获取更多区域的发展机会以及收获项目长期收益等方面都有不错的效益。

“存量市场下，对城市格局进行微调，城市更新将成为一种重要趋势。相比短期收益，能够通过一两个样板项目展示企业实力，获得更多区域或城市的认可，对于企业来说无疑是更重要的。”王睿表示，从长远来看，城市更新类的项目还是能够获得收益的，而在客流量充足的情况下，还可以进行其他一些赛道的孵化，有助于企业实力进一步提升。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）