厦门地王：集中动工与捂盘观望的“博弈”

郑炳巽 赵毅

立秋已过，8月中旬的鹭岛厦门，依然热气蒸腾，间或拂面而过的凉风，抵挡不住32℃的高温天气。与这火热天气相似，此时岛外的多处土地上，同样亦是一片热闹景象：头戴安全帽的工人在工地上起伏忙碌，挖土机手臂不时砸向地面，掘出土块为浇筑地基作准备，起吊机发出“呜呜”的声响，把钢材从地面移到半空……

《中国经营报》记者近日前往厦门多地走访发现，从今年以来，岛外的多宗地王陆续动工，2016年在土拍市场上赚足眼球的海沧、翔安地王也在其中，此次同步动工的多个地块，虽然不是地王，但拿地单价与地王实际相差无几，可谓“准地王”。记者发现，2016年之后拍出的地块楼面价已追不上2016年那一批，它们也因此更早开盘入市。

吊诡的是，沉寂数年的地王、准地王，在上马入市之后，普遍采取了“捂盘观望”的做法。有销售人员告诉记者，此举是为了吸引更多购房者前来，拉抬房价。而在“房住不炒”大背景下，融资渠道进一步收紧，成为房企尤其是拥有地王的房企不得不面对的又一难题。

地王“苏醒”

8月16日，记者先后前往海沧区南部新城、马銮湾，翔安区新店、南部新城，集美区等地走访发现，曾经在厦门土拍市场上赚足眼球的多块地王，纷纷启动建设，甚至部分地王已经开盘。

位于海沧区马銮湾的H2016P02地块，2016年时由厦门海投房地产有限公司（下称“厦门海投”）竞得，地块总价19.83亿元，楼面价格3.1万元，但扣除配建楼面价实际达到3.85万元，摘得2016年厦门单价地王头牌。

记者发现，地块正在进行基坑支护作业，2辆挖土机在进行收尾工作，而竖立的6台起吊机为接下来的楼层浇筑做准备。一位工人告诉记者：“这里6月才开始施工，我们工队最初有200多人，早上6点做到天黑收工，现在三分之二都做好了。”

工人表示，施工顺利的话，余下的工程1个月内就可以完成，之后就可以起楼，“这里要建8栋楼，最高31层。”据了解，该地块案名已出，为“海投·白鹭湾”。

与白鹭湾相距32公里外的翔安区南部新城2016XP12地块，由厦门特工开发有限公司（下称“厦门特工”）于2017年厦门首场拍卖会上竞得，地块成交总价7.66亿元，楼面单价高达3.7万元。

记者到达该地时已是傍晚，天空突然下起雨来，但是依然有工人在施工。据工人透露，地块今年3月份开始动工，规划建设9栋楼，目前楼层浇筑与打地基同时进行。工人指着被绿色安全网包裹的几栋建筑告诉记者：“那些正在盖的还要再往上盖，现在浇筑的是最后两栋楼的地基。”

根据工地的指示牌，地块已经定名为“水晶合院”。

另外，与白鹭湾同在海沧区的另一地块H2016P03，近日也传来动作，确定案名为“海投·自贸国际”，并且对外公布了项目效果图，规划21栋高层住宅。该地同样由厦门海投在2016年竞得，成交总价57亿元，楼面单价为3.7万元。

纵观整个厦门楼市，不仅2016年推出的多宗地王、准地王竞相动工，一宗于2018年由厦门国贸集团股份有限公司（600755.SH，下称“厦门国贸”）旗下公司竞得的地块也加入施工队伍，该地编号为J2018P01，位于集美区杏林湾。当时成交总价21.05亿元，楼面单价2.89万元。

该地块楼盘已对外出售，项目名称为“国贸天峯”。售楼处人员透露，地块于今年6月份动工，次月即开盘，目前均价3.85万元，预计2年后交房。

同时，稍早于今年上半年时候动工的地王还有“国贸·远洋·天和”，以及位于翔安区的2016XP08地块。

其中，“国贸·远洋·天和”由厦门国贸与远洋控股集团（中国）有限公司（3377.HK，下称“远洋控股”）于2017年联合竞得，楼面单价3.38万元；翔安区的2016XP08地块，则由厦门龙湖投资管理有限公司与北京首都开发股份有限公司（600376.SH，下称“首开股份”）2016年联合竞得，楼面单价3.7万元。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出：“若按照岛内6～7万元的房价看，地王这个楼面价没有太大问题，但是放在岛外区域，4万元左右的楼面价其实是很难消化的。当然也要看开发的区域和产品的属性，理论上高端的产品，销售难度比较大，但是刚需类的中小户型，面积价值提升的空间不大。”

待价而沽

事实上，多家开发商选择在此时动工，背后指向的是厦门楼市近年来的“冷暖变化”。

2016年之后的厦门楼市转入沉寂期，与当年10月厦门发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“《意见》”）密切相关。

《意见》从多个方面加码调控，包括：加大中小套型普通商品住房的供应比例；限购的商品住房面积由“144平方米及以下”改成“180平方米及以下”，医社保由“2年内交满一年”改为“3年内交满2年”；提高贷款比例；提高土地出让门槛。

调控政策对厦门接下来的楼市影响立竿见影。