长租公寓问题企业频现 北京试点风险准备金缴纳机制

12月1日，北京房山区时代广场2号楼14层，数十名租客和房东聚集于此，为他们各自的租金向长租公寓运营商北京爱佳心仪房地产经纪有限公司(以下简称“爱佳心仪”)讨要说法。但办公室大门紧闭，租客和房东们继续无功而返，这样的状况已经持续了数周。

因资金链断裂，爱佳心仪自8月份开始已经欠付了数百名租客和房东的租金、押金。几乎与此同时，北京昊园恒业房地产经纪有限公司也经历了同样的命运，这些公司成为近期长租公寓问题企业的缩影。

近两年来，因扩张过于迅速而导致的资金链断裂，已经拖垮了十数家长租公寓运营商，这些企业的办公场所大多已经人去楼空。

业内专家分析认为，长租公寓企业频现资金链断裂，说明其盈利模式需要进一步探讨，长租公寓本身盈利空间有限，利用租金贷融资以及租金支付时间差形成的资金池迅速扩张规模，会加大长租公寓的经营风险。长租公寓企业运营、管理水平应当与企业规模相匹配。

长租公寓再现资金链断裂

今年8月4日，刘小姐在房山区时代广场租了一套一居室，每月房租2600元，爱佳心仪要求她押一付六，再加上服务费365元，刘小姐签完合同一共交了18565元。10月底房东告诉她爱佳心仪没有按照合同约定支付租金，房东要求刘小姐要么付他3个月租金要么搬走。但刘小姐在爱佳心仪支付的租金和押金却一直无法退款。

《中国经营报》记者了解到，像刘小姐这样的租客大概有400多人，爱佳心仪收了租客的房租并没有付给房东，涉及房山、朝阳、大兴等多个区域的租客。多位租客告诉记者，已经到派出所报案，目前仍在调查取证阶段。记者无法联系到爱佳心仪对本文进行回应。

在12月1日爱佳心仪办公地点房山区时代广场，有房东告诉记者，爱佳心仪拖欠房租不付，而且偷走了屋里的空调、电视、洗衣机。像这样的维权她已经参与了两个多月。“在这两个月期间看着租客们一拨一拨地换，老的一拨维权一段时间失望了就放弃了，然后再来一拨新被骗的。”

有租客向记者反映，自己在不知情的情况下背上了租金贷，爱佳心仪也会打电话威胁租客将付款方式改成押一付一的方式。记者了解到，为爱佳心仪提供租金贷服务的是元宝e家平台，作为金融中介平台，元宝e家连接的是银行资金与爱佳心仪。

爱佳心仪不是孤例。据不完全统计，截至目前，有爱公寓、优租客、好租好住、鼎家、寓见、咖啡猫等十余家长租公寓运营商接连发生资金链断裂。

据了解，多数长租公寓的运营模式都是利用租客的信用，以租金贷形式形成资金沉淀，进而进行规模扩张。这种方式对于企业来说，是资金回笼相对较快的方式。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，长租公寓运营企业无论是市场融资还是并购，都属于正常行为，本质上都没有问题。但是企业运营、管理水平应当与企业规模相匹配。现在长租公寓运营上存在的问题主要是管理、运营能力跟不上，房屋空置率高，再加上政府对于隔断房的查处，就造成了有些长租公寓运营企业资金链断裂。现在长租公寓运营上出现的问题，都是发展中的问题，培育、发展住房租赁市场的基本面是不会变的。

首都经济贸易大学教授赵秀池认为，长租公寓频繁出现资金链断裂问题，说明其盈利模式需要进一步探讨，长租公寓本身盈利空间有限，利用租金贷融资迅速扩张规模，会加大长租公寓的经营风险。因此，应加强资本介入的监管。租金贷的融资不能被长租公寓用来收购房源，而应该用于给真正房东的租金支付。租客对付款方式的选择可以根据个人的支付能力而定。押一付一比押一付三的租金要高，如果选择了押一付一方式，在签署合同以及绑定银行卡时，一定要注意是否被租金贷。如果租金是支付给金融机构，就有被租金贷的风险。

监管方式新摸索

根据贝壳研究院联合21世纪产业研究院共同策划发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，2018年是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。