看待未来楼市调控走向需摒弃既有思维

下半年以来，随着楼市调控的深入，多数一二线城市楼市已开始下跌，传统金九银十行情注定荡然无存，1~9月全国商品房销售面积和销售额同比增速均呈现见顶回落态势，开发商资金链逐渐紧绷并尝试降价销售快速回笼资金，一些前期购买期房的购房者因楼价下跌开始了新一轮“房闹”。在此背景下，市场上开始根据部分地区放松对开发商限价等一些所谓的“信号”，得出楼市调控不久后就会放松的结论，A股房地产板块也出现了阶段性反弹，当前楼市调控似乎又到了所谓临界点。

回顾我国自1998年房改后这20年的商品房发展历程，确实存在着一种隐性逻辑，且基本每三到四年就会发生一次。每次房价过快上涨后随即就迎来楼市调控，楼市调控一段时间后开发商库存开始大幅增加、地方政府卖地收入快速减少、房地产相关产业链企业销售明显下降、整体经济出现一定下行压力。为托住经济稳增长，各地开始用降低首付比例、贷款利率优惠、放松限购等手段放松楼市调控，不久后楼市就又重回上涨，待上涨态势过猛后又会迎来新一轮调控。周而复始，楼市调控容易陷入屡调屡涨之怪圈，市场对房价持续上涨也容易形成一致性预期，每轮楼市调控都可能被居民当成买房上车的好机会。这也导致为给房地产市场降温，每轮楼市调控政策均需比之前的调控政策力度更大才能起到预期效果，于是2017年以来楼市调控迎来了史上最严的“五限”政策。

从宏观经济运行角度看，当前我国经济的确存在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的三期叠加困难，加上贸易摩擦影响和去杠杆的阵痛，经济稳中有变，需要找到新的潜在增长点。但这并不代表重新走房地产刺激的老路，原因在于，一方面2012年后房地产金融属性开始超越其本身居住属性，我国居民部门杠杆率由2012年末的31%已快速提升至如今的57%，短短五年就赶上了发达国家几十年的增速，考虑在我国最终分配中，居民部门可支配收入只占60%，主要发达经济体基本在90%以上，我国居民债务占可支配收入比重已接近100%，居民杠杆率相对值已处于全球较高水平，短期内居民部门是不具备再次加杠杆购房的条件。不仅如此，居民部门加杠杆购房的负面作用正在逐渐显现，社会零售品消费增速已开始出现下行；另一方面由于近年来房地产的持续繁荣和房价的高企，全社会的资金、土地、人力等要素资源纷纷向房地产行业集聚，其他行业特别是制造业受到严重的挤出，这对于正处于从全球制造业大国向制造业强国转型过程中的我国来说是十分不利的，必须尽快降低经济对房地产的过分依赖，并通过建立长效机制促使房价平稳回落，以此达到降地价、间接给企业降地租和其他成本、解实体经济之忧的目的。

因而，当前楼市调控是不具备放松条件和放松基础的，构建“房住不炒”下的房地产长效机制才是未来保证和促进房地产行业长期平稳发展、有效取代传统调控政策的根本手段，在房地产长效机制出台前楼市调控政策是不会放松的。

当然，现行商品房制度经历20年的发展所反映出的矛盾短时间内解决也是不现实的，因此距离房地产长效机制的完全建立还有很长的路要走，需要从多个方面捋顺各方关系。

首先必须从根本上捋顺地方财政收入和支出责任不匹配的矛盾。1994年分税制改革后，地方政府收入与支出责任存在一定的不匹配，地方支出责任大于其财政收入，卖地收入恰恰是各地方政府最为灵活的扩大广义财政收入的手段，2017年卖地收入占到地方财政总收入的三分之一，在这方面地方政府对楼市调控显然是缺乏积极性的。房地产长效机制未来可在推行阳光财政基础上为地方开拓可持续税源以解决地方权责不匹的问题。

其次需坚定落实房住不炒的根本原则，将房地产的金融属性和居住属性彻底分离，使房地产彻底失去炒作升值的空间，在这点上部分城市正在试点的共有产权房制度是对过往经济适用房制度的一次有效纠偏，在推行过程中的确也不受投资者的“青睐”，未来随着共有产权房的逐步推广可达到主要满足居民居住需要的目的。

再次以市场化手段在实体经济和虚拟经济间合理分配信贷资源同样必不可少。商业银行对房贷过于宽松是历次房价大幅上涨的重要推手，2017年居民房贷占新增贷款比例近四成，创了历史新高。有效控制信贷流向、严格区分居民首套与非首套贷款并据此给予不同利率水平对房地产行业发展都至关重要。

此外，加快推进租售同权、在规范相关租赁法规基础上有效发展以机构为主的住房租赁市场也是提高住房使用效率、降低住房炒作的有效途径。

综上，目前多数城市楼市成交量与成交价均已出现下行态势，虽然整体经济出现了一定下行压力，但从我国经济所处阶段和居民承受能力角度观察，再以既有思维看待楼市调控走向已不客观且不现实，楼市调控短期缺乏放松的条件，只有在房地产长效机制建立后绑在楼市身上的层层枷锁才可能逐一卸去。