北京限竞房调查：刚需户型遭冷落“减配版”别墅受宠

今年6月以来，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供应房源15268套；其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

显然，“限竞房”火爆销售的场面并未出现，刚需客观望情绪严重，而别墅“减配”入市却受宠。中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆了。”

推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋。那么，北京“限竞房”是否发挥了其应有的作用？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的“限竞房”现状。

●“必选题”里的喧嚣和隐忧

今年6月9日，北京小雨，但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号，而房源只有194套。

彼时，瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室，限定均价52449元/平方米，当日11时全部售罄。10月30日，《每日经济新闻》记者实探瀛海府，销售人员表示：“（二期）就剩三四套房了，您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明天就不敢保证了”。

这是北京首个入市的限竞房项目，也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。

事实上，早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

2016年“9·30”新政明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房价快速上涨。当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得，条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式，全年共成交43宗限竞房地块。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比高于85%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不高于85%时，将收购转化为共有产权住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息，标志着首批限竞房正式入市。

入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。

如今，在北京的土地市场，房企想要拿地，这样的项目几乎成为“必选题”。

10月19日，北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地，其中两宗位于亦庄的限竞房用地出人意料地引发了激烈竞价，溢价率最高超过24%。而目前，仅亦庄区域就有8个限竞房项目同期竞争，再加上新成交的用地，供应量近万套。

10月31日，北京“银十”最后一场土拍结束，其中首开、金地联合体以26.4亿元代价拿下一块限竞房用地，溢价率约27%，商品住房销售均价不超过78148元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不超过82055元/平方米（含全装修费用），执行“70/90”政策。

目前，北京的限竞房基本集中在五环周边，大部分受到出让条件“70/90”限制，90平方米户型是主流。因此，按照一些公司的计划，这些项目基本都定位为刚性改善型产品。虽然限竞房的项目利润不算高，但至少可以保证一定的盈利空间。与此同时，由于项目价格已经确定，企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续收益，而是通过快周转实现资金的快速回流，这也是房企不断拿下限竞房项目的主要原因。

限竞房为市场带来了众多相对低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的限竞房现状。

●刚需与别墅，境遇大不同