负债走高和融资难题成“达摩克利斯之剑” 旭辉宝龙等闽系房企压力凸显

杨玲玲，张玉

近年来，房地产风云变幻的争夺战中，闽系房企凶猛拼杀，成为一道别致风景。其中，阳光城、泰禾、融信、世茂、旭辉等闽系房企大刀阔斧地进行全国化布局，在规模赛中抢得先机;同时以禹洲、三盛、冠城大通等为代表的闽系“后进生”也正奋力追击。

规模加速跑中，营收、利润、债务等各方面平衡成为一道难题。以旭辉为例，从近几年新增土地的权益来看，旭辉通过合作方式获取项目的力度越来越大，致使新增土地权益占比不断降低。有观点提出，公司以外延性生长为主，内生增长较为困难。《中国经营报》记者就相关问题向旭辉控股集团方面进行求证，截至发稿未获回应。

同时记者在采访中注意到，2018年以来闽系房企走高的负债率和融资难题已成为挥之不去的“达摩克利斯之剑”。其中，宝龙地产2014年～2017年的净负债率各年分别为66.2%、70%、76.6%和86.8%，呈逐年走高态势。

易居企业集团CEO丁祖昱表示：“房地产作为资金密集型行业，登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道，对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。”去年以来，闽系房企中三盛、福晟、正荣相继在港上市，分析人士指出，目前来看资本市场能否真正成为房企快速发展的推手还有待观察。

快周转竞速 规模利润平衡之道

随着行业洗牌加剧，拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜，企业对规模的渴求也达到前所未有的高度。闽系房企泰禾集团董事长黄其森称：“在房企规模分化日益加剧的今天，高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润，就是竞争力。”

作为高周转房企，旭辉对于项目高周转有一套标准化的管理原则，内部称之为“8611”策略：项目在拿地后8个月内开盘，首次开盘去化率达到60%，11个月内实现资金快速回笼周转。

“高周转是高增长房企的必由之路，产品标准化是高周转的前提。公司产品比较繁杂，无法形成标准化的产品线，旭辉的目标是只做适度的产品标准化，对周转速度必然形成一定拖累。”同策咨询研究院的研究报告指出。

同为闽系房企的禹洲地产则通过收购“吃胖”规模。近日禹洲地产公告表示，将斥资38亿元收购沿海家园旗下地产项目资产包。对此有媒体报道称，根据仲量联行给出的评估报告，7项地产项目资产包拥有的物业评估总价值达到473.5亿元港元，禹洲地产仅以1折的价格购入10倍的资产。

同时根据报告，包括武汉赛洛城在内，总计有超过36万平方米的空置住宅、车位、商业等物业没有出售，而七家被收购公司中的天津项目，拥有超过30万平方米的住宅和商业，但目前却大量处于拆迁中，短期也难以带来利润。据统计，待售空置物业的账面价值占到这一次收购所有物业账面价值的一半。

禹洲地产相关负责人回复记者称：“是次收购的7个项目中，有三块土地项目、四个在售项目，体量最大的且更为优质的是我们的土地项目，故并非存在大量空置物业。”

据了解，土地项目包括天津北辰、沈阳苏家屯、北京北实项目，总未售建面约520万平方米，权益货值约370亿元。目前这部分仍处于开发阶段，尚未开售。而在售项目包括武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳国际中心、佛山沿海馨庭项目，权益货值约35亿元。“其中有部分项目已经马上为集团贡献销售。”该负责人表示。

不过，同为闽系房企代表企业的宝龙地产，被指已在规模竞赛中“掉队”。据克而瑞日前发布的2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜，宝龙地产以220.2亿元的流量金额位居第82位，2016年以174.9亿元流量金额位居第92位。不过记者注意到，2015年宝龙地产曾以140.3亿元的销售金额位居第72位，2014年宝龙地产以111亿元的销售金额位居第70位。

“宝龙作为城市综合体运营商，公司的主营业务是商业地产开发与运营，用来销售的货量相对地产住宅开发商来说，占比较小。为积极适应行业的快速发展，公司在2018年正式提出将提高周转速度，打造369体系(3个月完成方案审批， 6个月开始预售，9个月资金回正)，未来三年公司物业销售增速将显著提升。”宝龙地产相关负责人对记者表示。

另外记者注意到，截至2017年底，冠城大通尚未开工土地储备面积25.47万平方米，位于福州永泰县和南京市，建筑面积41.40万平方米，楼面均价3062.08元/平方米。2017年公司新开工面积58.15万平方米，较上年大幅增长471.22%。截至2017年底，公司在建面积113.50万平方米，较上年底增长64.16%。土地储备较少，在建规模较大，随着项目的持续推进，后续会否面临一定的资金支出压力，未来的可持续发展是否存忧?对此，记者联系冠城大通相关负责人，对方未予回应。

同时，多元化布局的冠城大通，新能源锂电池业务尚处于发展阶段，实现收入规模较低，对公司营业收入贡献程度有限，受较高的研发投入以及固定成本影响，成本倒挂，毛利率为负。对此，冠城大通相关负责人回复称：“新能源产业为公司新进领域。现在各项业务都在稳步推进中。”