石家庄楼市观察：“四限”下房价涨幅回落

2月27日，国家统计局北京调查总队发布京津冀三地协同发展成效数据。数据显示，在三地协同调控下，2017年京津冀楼市同步降温，其中，河北商品房销售面积6425.9万平方米，比上年下降3.8%。作为京津冀一体化“第三极”城市、河北省省会，石家庄2017年先后启动“限购、限贷、限价、限售”来规范楼市运行。

自2017年9月23日启动限售以来，调控效果、市场反映如何？近日，《中国经营报》记者走访石家庄市区多个楼盘，不同于冬日街道的清冷，售楼处前来咨询的人络绎不绝，销售人员在讲解中对“双合同”、证件不全、代办户口等问题也毫不讳言。

石家庄住建局提供的数据显示，2017年12月石家庄单月商品住房成交均价9803元/平方米，同比上涨0.13%，环比下降0.95%，商品房价格与2016年10月相比下降9.3%。2017年石家庄外来人口购房比例占到14.89%，全国性品牌房企的进驻刺激了本地居民的改善性需求，房地产市场持续受到追捧。与此同时，开发商在政策严控下寻找更大利润空间，监管部门在尊重市场选择的情况下平衡购房者和开发商的利益，这就催生了三方之间“斗智斗勇”的大戏。

品牌房企“双合同”泛滥

如今，品牌房企陆续进入石家庄市场，本土房企的生存空间受到挤压，市场正处在优胜劣汰期间。品牌房企在项目开发规范性上对本地房企起到一定示范作用，但在销售环节囿于政府限价，为寻求利润空间它们也自有一套“应对措施”，最具共性的便是与购房者签订“双合同”。

所谓“双合同”是指购房者除与开发商签订正式的商品房买卖合同之外，还需另外签订以精装费用、配套费用等名目包装的协议，从十几万元到几十万元不等，且多要求购房者一次性付清。

2017年6月9日，某知名开发商拿到了在石家庄市场首个项目的土地使用权。当日，该开发商以9.1亿元竞得桥西区留村5.31万平方米旧改用地。

据销售人员介绍，上述开发商开发的项目目前在售产品为139~198平米三居、四局户型，均价22000元。根据该项目销售测算，在该项目购置一套139平方米的房子，额外的装修合同款达到71万元。销控表显示，该项目的政府备案价在14000元/平方米上下浮动，但若加上装修款项，实际售价达到约25000元/平方米。

上述开发商方面回复表示，石家庄作为京津冀一体化背景下重点省会城市，城市发展潜力被看好。该开发商希望通过城市配套服务业务的落地，为本地居住品质和生活方式的改变，做一些贡献，目前在石家庄市场只有一个项目，是石家庄首个通过政府装配式住宅认证的项目。

“装修房是装配式住宅评定的一部分，我公司住宅产品关于住宅性能的提升也正是通过装修实现的。石家庄项目在取得预售许可证之后开盘，按照政府鼓励装配式住宅的文件中，规定通过装配式住宅认定的项目，可在本地限价情况下备案价格上浮30%。”上述开发商称，但关于“双合同”问题，并未正面回答。

上述开发商双合同销售的做法并非个例，记者在石家庄走访的多个全国性品牌房企项目无一例外。

其中一项目的做法是，商品房买卖合同按照政府备案价约12000元/平方米签订，比如房子总面积100平方米，首付30%是36万元，然后配套按照5000元/平方米计价，共计50万元，再单独签一份配套合同。且50万元配套费不能贷款，需要和首付款一起一次性结清，而配套费用就是让购房者为中央空调、新风系统、软水净水单独付费。另一项目甚至要签订三份合同，因为是精装交房，所以在商品房买卖合同之外，要再签订配套合同和精装合同。

当记者表示户口不在石家庄市区时，有楼盘销售人员称可以迁户口或补缴社保，都有专人帮忙代办，根据学历高低收费不同。

在石家庄本地一房地产开发国企工作多年，负责市场开发的赵女士直言企业并不会因为限价而赔本，只是赚多赚少的问题。