44城加入限售名单楼市从“事后管控”转向“预期管控”

谭志娟

在楼市进入传统的“金九银十”之际，多个城市出台了新一轮的楼市新政。

9月22日起，长沙、重庆、西安、贵阳、无锡等9个城市密集出台了楼市政策，限售是共同的关键词。

据同策研究院统计，自3月24日厦门市商品住宅限售政策率先出台，之后国内多个城市纷纷跟进。截止到9月25日，至少有44个城市加入到限售行列。

相比此前的楼市调控政策多集中在“事后管控”不同，进入2017年后，“预期管控”的重要性在政策中体现得更为明显。

提前一步防风险

从国家统计局8月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据看，最新加入“限售”名单的城市中，南昌、西安、长沙、贵阳均是房价涨幅靠前。

“之所以更加强调限售而不是限购，是因为，此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市。所以通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现的做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经营报》记者分析。

截至目前，本轮去库存的效果较为明显：截至2017年8月底，易居研究院所监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39827万平方米，环比减少1.0%，同比减少11.0%。观察历史数据，当前库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回归到了4年前的水平。

一线核心城市率先调控的外溢效应带动了二线、三线城市的去库存动力。不少短期资金顺势进入楼市，这也引起了监管层的重视。这其中尤其以消费贷的猛增最为明显。

根据央行公布的金融运行数据，今年前8个月，居民新增短期消费贷款1.27万亿元，较年初增幅达25.68%。同期，住户部门中长期消费贷款增速为16.19%，住户部门总贷款增速为15.01%。

易居房地产研究院发布报告测算则显示，今年3月以来，新增异常短期消费贷款金额中，至少有3000亿元流向楼市。

除了金融部门加强消费贷监管，对楼市的预期管理也被提上日程。

“与往今年房地产调控政策年比出现了根本的改变，以往的政策调控是‘事后管控’，而今年的房地产调控更多的是‘预期管控’，在房地产市场未出现不稳定因素的前提下，提前发布新政，比往年的房地产调控措施效果更好。”中原地产首席分析师张大伟指出。

就在9月27日，东莞市住房和城乡建设局发布通知称，随着国庆节、中秋节临近，房地产市场迎来传统的销售旺季。推出七项措施，切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序，维护购房者合法权益，促进社会和谐稳定。

“东莞此次政策，重点明确，即防范‘金九银十’市场的波动，这也是国内比较明确的对具体节点房地产政策管控的案例，其他城市值得借鉴。”严跃进认为。

对于限售加入地方政府对楼市调控的“工具箱”，严跃进向记者分析，从此次此类城市的限售政策来看，主要体现了几个特点：第一是密集性出台，包括重庆、南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列，充分体现了各地方对于限售政策落实的肯定，所以各地会逐渐推广此类模式。

第二是模仿限购版本，逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看，从过去的两年升级为三年，充分体现了当前类似限售较好的管控思路，即逐渐地根据楼市状况来进行升级。

“从后续市场和政策走势来看，实际上类似的限售政策更多体现了当前房地产市场的管控新思路，即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制，从而让‘房住不炒’的导向真正落实，由于后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制，甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。”严跃进说。