房贷利率上调蔓延全国 房价下行压力凸显

近日，北京、深圳、广州等城市多家银行上调首套房贷利率，由基准利率上浮了5%~10%。

此次房贷利率调整引发业内热议，究其原因，不少受访业内人士指向了楼市调控和银行资金面收紧两大方面，且认为接下来还有上调的可能。

房贷利率上调提高了购房门槛。以150万元的贷款计算，基准利率上浮10%后，相比8.5折优惠时期，利息成本高出24万元，月供增加1000元。

受访业内人士分析，相比政策出台，房贷利率上调对楼市调控的作用更大，而且未来随着成交量减少而库存量积压，房价可能会出现下行态势。

多地上调房贷利率

日前，有报道称北京、深圳、广州等城市有多家银行上调首套房贷利率。其中广州最为明显，自8月12日起，该市的农行、建行、中行、交行等多家国有银行同时上调首套房贷利率，由基准利率上浮至基准利率的1.05倍。

《中国经营报》记者查阅建行的相关文件了解到，首套房和二套房的房贷利率均有所上升。具体来看，符合最低首付比例为30%、40%和50%的客户执行不低于基准利率上浮5%，70%的客户则是上浮15%。如遇工行、农行、中行等同业调整执行利率，建行也将相应进行调整。

此外，广州地区的光大银行、广发银行、华夏银行的首套房贷利率已上浮至基准利率的1.1倍。而民生银行、中信银行则暂停了房贷业务。与广州相邻的佛山，继四大国有银行将一手房首套房贷利率从9折优惠提高到基准之后，工行、建行近日又将二手房首套房贷利率分别上浮了5%和10%。

需要指出的是，目前首套房贷利率上调仅是局部地区进行，并非整体统一的大幅调整。而且，此次多地相继上调首套房贷利率早有迹象。

7月中国房贷市场报告中，融360指出，全国首套房贷平均利率在1月出现缓慢上升趋势，1月至4月期间增速平缓上升。4月后增速开始直线拉升，5月达到增速最高点，六七月增速又开始出现较大幅度下滑。

融360分析，当前首套房贷利率上升增速趋于下降，表明上升速度已经放缓，未来房贷利率也将会趋于一个合理范围。

利率上调原因何在？

“这一轮利率上调最核心的原因，不是为了配合金融政策调整的需要，主要还是因为银行额度不足引起。”广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源告诉记者，银行在额度有限、无法放款的前提下，优先放款利率高的贷款项目，现在希望缓和申请贷款的数量，压抑房贷市场，继续提升利率。

在接受记者采访时，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也表示，随着金融去杠杆，央行在资金供给端以及融资市场的收紧，银行的资金趋于紧张，所以有意识地控制贷款的投放，或者以高利率的方式发放贷款。

“由于可放贷总量减少，所以银行会更愿意把贷款发放给回报率高的项目，收益偏低的房贷自然会被放弃。所以最近放款拖延，甚至要求客户加息放款就不足为奇了。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。

按照郑大源的说法，目前商业贷款在符合贷款条件进入排队开始计算，需要约3个月左右才能放款。此前有银行人士对记者表示：“很多一手住宅的客户都在排队。”

李宇嘉则认为房贷利率上调与银行资金紧张联系最为密切。

房价面临下行压力

房贷利率上调无疑加大了购房成本。记者算了笔账：假设贷款金额为150万元，贷款年限20年，采用等额本息方式还款，那么执行基准上浮10%的利率水平，相比8.5折优惠时期，利息多了24万元，月供增加1000元。

此外，不少购房者还将面对更长时间的放款等待。有银行人士称，目前贷款额度不多，想优先放款就要提高利率，审批时候会根据利率的高低进行顺位处理。郑大源表示，“通常主动要求提高利率以求快速放款的案例也有。”近期在看房的一位购房者对记者表示，目前形势下，也会考虑选择高利率以加快放款的速度。

多位受访业内人士均表示，利率还有上调的可能。郑大源认为，广州这一轮调整尚未到顶，目前主流利率还是基准，但接下来很快开始进入上升通道，估计银行会陆续上浮5%~10%。

李宇嘉分析，未来银行资金面继续收紧是大概率事件，货币投放在下降，广义货币（M2）增速已下跌到历史新低。“全国金融工作会议召开之后，银行的资金来源全面受到了限制，房贷额度紧张是趋势。”

至于对楼市带来的冲击，广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，房贷利率上调对楼市的成交量多少有些影响，延长了购房者的入市时间，但最主要还是较高的房价，以及预售审批放缓而造成的货量短缺。

不过，李宇嘉指出，中共中央政治局会议提出坚持房地产政策的连续性和稳定性，说明楼市调控在下半年将会继续处于紧张高压的态势，资金面的收紧对楼市调控的作用大于地方调控政策的出台。“毫无疑问，楼市的成交量将会继续下滑。”

“一般来说，调控收紧之后，成交量下降，市场观望氛围浓厚。房贷收缩，利率上调，加剧了这种状况。”资深房地产专家龙斌表示，“但这种情况持续半年的时间，就会发现，成交量持续下降，供应量逐渐增多，库存量则不断增加，最后达到一个临界点的时候，即库存去化周期超过10个月左右，房价可能会出现下行。”