“租购同权”掀租赁市场热 万亿级蛋糕背后考验运营能力

近日，“租购同权”一直活跃在话题榜，并将租赁市场推向风口。

日前，住建部门有关部门负责人提出，将通过立法明确租赁当事人权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

业内人士认为，在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

万科董事长兼总裁郁亮表示，“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，现在发展租赁市场是在“补课”，未来市场前景看好。

在链家研究院院长杨现领看来，大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力，租赁发展将是未来城市的希望所在。

面对这万亿级租赁市场，各方力量争相涌入。一方面，诸多公寓品牌借助资本优势加速扩张市场份额；另一方面，越来越多的开发商也开始转型，由销售物业转向持有型物业。

然而，租赁市场抢滩热潮背后，却是无法忽视的现实考验。

租赁红利显现

7月，广州率先明确保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，允许商业用房改租赁住房，鼓励城中村做好安防，统一出租等；随后，住建部门等9个部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市首批试点；7月24日，上海首批公开出让的两幅只租不售的住房用地正式成交，住建部门表示将对“租购同权”立法的消息也随之传来。江苏无锡市7月28日出台新政，宣布从9月1日起，外地居民只需要满足一定条件，就可以实现租房落户。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，本次政策反映出中央政府对于住房租赁市场比较重视，“目前房价限制情况差不多了，把住宅市场管理重点转移到住房租赁市场上去，这也是在未来一个时期内工作重心的转换。”

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，发展租赁住房市场可减轻购房人压力，减少购房需求，在一定程度上抑制房价上涨，有利于解决流动人口的住房问题，确保“居者有其屋”，推动我国住房市场制度和体系更加完善。

杨现领直言，新的房地产阶段已经到来，现在，租赁市场是中国房地产市场的红利。

国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

链家租赁数据、自如数据的测算结果显示，一线城市租金收入比为30%左右，二线城市一般不超过25%，三四线普遍在20%以下。其中，一线城市中深圳租金收入比最高，为34.27%，其次是北京、广州、上海，分别为29.81%、29.16%、24.41%。热门二线城市中杭州租金收入比最高，为28.5%，其次是厦门、天津、南京，分别是27.91%、26.91%、24.62%。

对比国际大都市，纽约、伦敦、香港等城市的租金收入比普遍超过50%。杨现领指出，中国一线城市较低的租金收入比，恰恰是未来的城市的活力与希望所在。给年轻人希望，就是给城市希望。

华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷认为，租赁领域是目前地产产业链中得到顶层制度红利的领域。对于地产这样一个政策对行业发展影响力巨大的领域，制度红利的出现和加强是具备划时代意义的。鼓励租赁业的发展是目前地产销售调控政策的必要补充，也是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策只会越来越细化，越来越可执行。

市场抢滩热潮下的冷思考

链家研究院报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

行业发展潜力可观，巨大的市场蛋糕显现，各方力量争相涌入。

然而租赁市场火爆背后，其红利并非雨露均沾。杨现领认为，但不是所有城市都有租赁机会，事实上它只属于重点城市。

“从城市的角度来讲，中国存在租赁供应不足的城市主要集中在TOP10城市，尤其是房价最高、投资需求多的北上广深，房屋闲置问题突出与租赁供应不足的问题并存，其余城市的问题并不突出。”