三四线城市去库存要靠产业发展

6月19日，国家统计局发布了“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其中8个的环比涨幅也出现下降。这显示，一些城市的房地产调控对房价形成了一定的抑制作用，起到了预想的效果。

但我们也注意到，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的仅有9个，其中6个是热点城市，只有3个是非热点城市；而且，环比涨幅上升的有35个。由此可见，受到严厉调控的部分热点城市房价出现下降走势，但没有实施调控的非热点城市仍然是房价普遍上涨，而且有加速的趋势。一些三线城市的房价涨势惊人，例如5月新建商品住宅价格环比涨幅的“冠军”蚌埠和“亚军”北海，分别环比上涨3.4%和3.2%，比上月上升1.2和1.3个百分点。

包括三四线城市在内的非热点城市房价普遍上涨，与当前的融资环境有一定相关性。目前，一些热点城市的房贷开始收紧，流入房地产市场的资金放缓。但是，整体的融资环境还是比较宽松的，5月房贷增量仍然比较多。5月中长期贷款增加4326亿元，虽然同比和环比都是减少，但总量并不算少。在热点城市受到更多限制的情况下，就会有更多资金流向三四线的非热点城市。

更多资金流向三四线城市，推动这些地区的房价上涨，是一些人乐于看到的局面，因为他们认为这会有利于去库存。实际上，本轮房地产调控就是在一部分城市需要抑制房价、一部分城市需要去库存的矛盾中进行的。去年上半年，去库存是重要任务，一些地方政府出台措施鼓励买房，包括购房补贴；一些金融部门鼓励居民部门加杠杆，让他们用高比例房贷购房。这导致了房价普遍加速上涨，于是房地产调控得到了更多强调，但主要是在热点城市、一二线城市，而在非热点城市尤其是三四线城市，对于房地产投资仍然是鼓励的态度，而房贷整体上也比较宽松。

在中西部的很多三四线城市，房地产库存非常高，去化周期很长，已经出现了烂尾的现象，一些开发商因为资金链断裂、无力还债而跑路。这些城市的房价不及一线城市的零头，但相对于当地的收入水平则是非常高的水平，其主要目标人群是返乡置业者及外来投资者。高库存占用了当地的经济资源，包括土地、资金和政策，严重制约当地的经济发展。因此，三四线城市去库存的确是一个重要任务。但是，通过资金流入推高房价帮助三四线城市去库存是一种错误思维。

高房价下不可能真正去库存。房价上涨会使追涨的投资者增加而有购买能力的刚需减少，追涨的投资者会消化一部分库存，但刚需的购买量则会减少，两相抵消，很难说是增加库存还是减少库存。而且，在房价上涨周期，开发商会惜售、捂盘。这些现象在一二线城市并不罕见，高房价和高库存并存，在三四线城市会更严重。

三四线城市要去库存，必须转变发展思路。近年来，很多地方政府都依赖房地产和土地财政。由于房地产占用大量资源，也挤压了制造业发展的空间。《中国统计年鉴》的数据显示，2015年，仅有3个省（市区）第二产业增加值的增长率高于第三产业。但经济发展是需要循序渐进的，如果说东部沿海地区的服务业发展快于制造业属于产业转型和升级，中西部地区出现这样的状况则可能导致发展基础不稳，要知道，改革开放之后，第二产业经历了快速发展（多数年份都快于第三产业），这才为中国经济的快速发展奠定了稳固的基础。三四线城市高库存的出现，根源在于产业发展的思路出了问题，热衷于“高端产业”导致房地产开发太多，而实体经济发展滞后导致当地居民购买力不足。

因此，要推动三四线城市去库存，正确的思路应该是优先发展适合当地发展阶段的产业，创造更多高收入的就业岗位，带动当地居民增收并吸引人才流入。这样库存会逐渐消化。