广州商住市场遇冷 多房企库存难消化

调控新政的来袭，让广州商住市场一夜变天。

日前，广州发布商办项目调控政策，在供应与需求两端同时发力。商办项目不得改为居住用途，且不得售于个人，二手物业个人再转手也须取得不动产证满2年。

《中国经营报》记者走访发现，在调控新政的冲击下，广州商住市场行情冷清，市场观望氛围浓厚。部分项目销售中心不见购房者身影，甚至没有点亮沙盘迎客。

广州商住房库存庞大，面对市场环境的突变，万科、合生创展等拥有不少公寓货量的房企如何调整策略应对挑战，备受关注。

商住市场行情急冻

“我们没有公寓，只有商业办公产品。”日前，当记者以购房者身份致电咨询某项目公寓产品时，得到如是回复。

记者了解到，目前各大售房平台已将 “公寓”字眼替换为“商用产品”等。在走访过程中，销售人员提及商住产品则是小心翼翼。

3月30日，广州市人民政府办公厅连夜发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确指出商服类项目（商业和办公）未经批准不得改为居住用途，销售对象为法人单位。已购买商服类物业可以转让给法人单位和个人，但个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

在严厉的调控之下，商住项目人气明显回落。在珠江国际纺织城销售中心，记者看到，即便是周末，现场也并无任何购房者前来咨询，沙盘甚至没有亮灯。销售人员表示：“新政出台后，来访客户少了很多，大家都在观望。”

记者走访还发现，目前注册空壳公司购买商住产品已经成为规避调控的主要“捷径”。

近日，记者以购房者的身份前往番禺区某商住项目，项目销售人员向记者推荐以注册公司的形式购买公寓，还称此类物业以后可通过公司股份转移的形式转手，从而避免高额的税费。

据该销售人员引荐的杨经理透露，个人仅需身份证以及一个办公地点就可以在10天左右成功注册公司，费用为1500元。此后，每个月还需要300元作为空壳公司的财务、缴税等代理劳务费。

杨经理还建议，办公地点可找民宅的房东，只需要房子地址以及房东个人信息即可，“在番禺区，一年给房东的费用大概3600元。”

信贷方面，该销售人员表示也可以提供首付支持，而且新开公司较为容易获得银行扶助性的企业贷款，手续简单，最高比例五成，年利率则为6.37%。

按照上述销售人员的说法，购房者不仅可以通过多种手段规避政策限制，在贷款方面同样行得通。对此，广州房卫士按揭负责人郑大源告诉记者：“相比基准利率4.9%，6.37%上浮了30%，已经很高了。”

郑大源指出，新政之后商业信贷总体处于收紧的趋势。据相关报道，广州目前除四大国有银行还能为公寓提供按揭贷款外，大多数股份制银行已停止受理。

为应对调控新政的商用要求，据该项目的其他销售人员透露，目前商住产品正在调整中，将从此前的带装修改为毛坯出售，尤其厨房的设计不能表现出来。

成交量将迎来腰斩

作为不限购以及低总价的商住产品，公寓此前是广州楼市的“香饽饽”，量价多年持续攀升。

克而瑞数据显示，2016年广州公寓成交33921套，同比增长25%；成交面积为171万平方米，总成交金额则高达304亿元。这三项数据均创下广州公寓的历史新高。此外，17737元/平方米的均价同比上涨25%，为近三年来最高。

不过，调控新政出台后，广州公寓市场行情进入低迷时期，成交量甚至迎来“腰斩”。

广州中原研究发展部（以下简称“广州中原”）提供的数据显示，以周为统计周期，“4·3”~“4·9”期间，公寓成交仅501套，接下来一周成交336套，环比降幅分别为81%、33%。

“广州公寓的成交量未来还会进一步下跌。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对记者表示，现在看到的统计数据有一些是补签，之后就不会有这种情况，“预计下跌幅度会超过60%~70%”。