涿州楼市调查：限购后多项目“封盘” 有项目无证销售

在环京区域中，作为保定市县级市的涿州一度被认为是房地产市场的价值洼地。自去年下半年以来，环京重点区域楼市调控升级，购房资金正在以热点城市为中心向周边区域外溢。随之而来的是，越来越多的购房者将目光投向涿州，这片距离北京约26分钟高铁车程的价值洼地，正在奋起直追，被购房者寄予厚望。

近日，《中国经营报》记者通过实地走访涿州高铁新城、码头国际健康产业园以及老城区等地了解到，从3月1日涿州市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》到两会期间，大部分楼盘处于“封盘”状态，而售楼中心依然火爆，大批购房者拥挤在沙盘周围看盘，然后通过缴费排号的方式拿到涿州楼市“入场券”。据当地业内人士分析，“封盘”状态下涿州楼市实际上是在“发酵”，或将酝酿新一轮上涨。

然而记者在走访中发现，涿州楼市火热的同时，不乏一些开发商浑水摸鱼，在未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的情况下，就已经通过内部认购、签订商品房买卖协议书甚至购房合同等方式将房源售出。根据《保定市人民政府关于进一步规范企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，此类做法属非法集资、合同诈骗行为。《中国经营报》记者从涿州市公安局获悉，目前警方已介入调查。

限购后成交量下降

“要买房吗？来我们项目看看！”“距离高铁站不到一公里，价格低，投资自住都合适！”刚出涿州东站，四五个身着西装、领带、皮鞋标配，手握广告单的售楼人员“组队”迎了上来。站在车站空旷的广场上，除了看到一排排已经建成和在建的高层住宅楼，就是听到塔吊工作时发出的急促的“当当”声。

在涿州出台限购政策一个星期后，《中国经营报》记者实地走访当地楼市，在涿州东站附近体验了如上一幕。而事实上，为了招揽客源，销售们还分散在各大交通主干道的十字路口和高速公路入口。另外，在人流量大的道路边随处可见巨幕楼盘广告，涿州房产之热氛围浓厚。

靠近涿州东站的高铁新城板块距离北京西站约26分钟高铁车程，为涿州房价高地。这里聚集了K2京西狮子城、华融现代城、鸿坤理想湾等知名房企项目。以K2京西狮子城为例，该项目2014年开盘时报价约为7000元/平方米，在经历一段时期的平稳期后，从2016年开始明显上涨，2016年6月份均价突破10000元/平方米。在最后一次开盘时，均价已经达到18000元/平方米。记者从其售楼处获悉，近期开盘预计均价将达到22000元/平方米。

快速升温的房地产市场触动了政府的神经。3月1日，涿州市政府赶在全国两会召开之前出台了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定对非本地户籍居民家庭限购一套住房（含二手房），且首付款比例不低于30%；本地户籍居民家庭购买第二套住房时，首付款比例不低于50%。同时，严格预售管理，打击违规开发经营。

《意见》出台后大部分楼盘进入了“封盘”状态。在记者日前的走访中，高铁新城板块仅有华融现代城在售，K2京西狮子城和鸿坤理想湾虽然已经取得预售许可证，但尚未开盘。其中，K2京西狮子城大部分房源去年就已经售罄，目前只剩8号楼有房源，接受缴费排号，预计月底开盘。鸿坤理想湾销售人员则表示不集中开盘，而是每次放出十多套房源，通过分配给销售人员固定客户名额的方式进行销售。

据当地业内人士分析，在“封盘”的楼盘中，大部分是因为五证不全，也有部分开发商趁机捂盘等待涨价，不管哪种原因，政策出台后涿州房产交易量确实下跌了。而事实上，在短期内房产交易量下跌的背后，涿州楼市仍在持续升温。

“听说涿州限购了，大家都在议论这里的房价会迅速升值，错过了通州和北三县不想再错过涿州。”在鸿坤理想湾售楼处门外，来自北京的李先生告诉记者，他准备在这里购买首套房用来投资，言语之间对涿州楼市寄予厚望。

据多位销售人员介绍，近期来涿州看房的人数骤增，每天有一百多批购房者前来看房，而其中大部分为投资需求。记者辗转涿州高铁新城、码头国际健康产业园以及老城区等地，均能发现购房者拥挤在售楼处咨询楼盘的情景，他们通过缴费排号的方式拿到涿州楼市“入场券”，等待开盘认购。当地业内人士认为，如此火热的楼市在涿州前所未有，“封盘”状态下涿州楼市实际上是在“发酵”，或将酝酿新一轮上涨。

警方介入调查非法集资

事实上，随着环京重点区域限购升级，京津冀交通一体化推进，涿州楼市从去年就已经开始进入了快速上升通道。然而记者在走访中发现，在涿州楼市火热背后，不乏一些开发商浑水摸鱼，在未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的情况下，就已经通过内部认购、签订商品房买卖协议书甚至购房合同等方式将房源售出。

这种情况主要出现在涿州码头国际健康产业园附近。据销售人员介绍，京南一品项目位于涿州301医院保障基地北侧，已经开始动工，为70年大产权，均价11000元/平方米。由于现在处于“封盘”状态，只能接受排号，排号费为30000元，而在此之前，京南一品曾开盘销售过部分房源。该销售人员还称，项目目前只拿到了土地证，其他证件正在办理中。但当记者提出查看土地证，其表示开发商未予公开，证件不在售楼处。不过，他随后带记者到现场指认了施工场地。

然而，当记者第二次来到这片场地，却从附近村民口中得知，京南一品销售人员指认的地块仍为村集体用地，也就是说京南一品目前还没有获得《国有土地使用权证》。

为了证实这一说法，记者多方采访了涿州市国土资源局、住建局以及京南经济开发区规划建设局等部门，均未查询到京南一品项目以及其开发商涿州金九房地产开发有限公司的拿地记录和规划许可记录。涿州市国土资源局地籍管理科相关负责人表示，码头镇之前就出现过类似情况，所谓的开发商建了售楼处，指认一片土地就开始售楼，涿州市公安局曾给国土部门来函核查，但未查询到相关拿地记录，码头镇政府还曾对这类乱象进行了整治。