三四线城市房地产如何去库存？

2015年底中央经济工作会议提出了化解房地产库存的任务，随后各地出台了包括降低首付比例、限购放松、信贷打折等一系列政策。一年过去了，表面上看，楼市去库存达到了一定效果，根据国家统计局的数据显示，2016年全年商品房销售15.73亿平方米，比上年增长22.5%。

但更深层次的问题已逐步体现出来。首先，一二线城市楼市泡沫日益明显。北京、上海和深圳已成功跻身全球房价最贵城市之列，杭州、南京、合肥和厦门这4个被誉为楼市“四小龙”的城市2016年房价涨幅首次超过一线城市。不仅如此，快速上涨的房价主要是依靠居民加杠杆实现的，根据央行发布数据显示，2016年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款创纪录地增加了5.68万亿元，同比2015年上涨46.8%，同时，北京、上海居民人均存款同比增幅已呈下降趋势，贫富差距也在此背景下愈演愈烈。可以说，一二线城市居民大规模加杠杆买房提前透支了未来多年的收入，并会有效减少未来用于其他方面的消费。

其次，虽然全国楼市整体去库存效果明显，但分化却很严重。一二线城市楼市库存量本来处于正常水平，并不需要去库存，但在政策刺激下，房价大涨，库存量大幅下降，一度出现了所谓的“抢房潮”。而本需要去库存的三四线城市，去化效果并不好。据国家统计局数据显示，截止到2016年底，一二线城市约占全国库存规模的20%，新开工面积和土地购置面积去化月数分别为10个月和16个月，三四线城市则分别为20个月和51个月。简单说，一刀切的去库存政策让本不需要去库存的东部地区提前实现了去库存，真正需要去库存的中西部地区库存量仍较大。

再次，一二线城市楼价的大幅上涨对实体经济形成了巨大的挤出效应，经济脱实向虚趋势不但没有改善，反而愈演愈烈。大量资金淤积至房地产与金融部门，而传统可贸易部门却无法得到资金支持，贸易部门与不可贸易部门之间出现了巨大的背离，甚至引起了人民币定价根基的不稳。于是乎，出于对过高资产价格的敬畏，以及企业资本回报率下降的影响，资本流出从2014年起呈现加速状态，外汇储备对应减少，至今年1月末，外汇储备已降至3万亿美元以下。而且，2013年起，我国移民输出数量大幅上升。根据联合国全球移民报告显示，2013年我国移民输出人数从2013年的410万陡然增至920万人，随后的2015年该数字为1000万人，排在全球移民输出国的第四位。

因此，本轮一二线房价的快速上涨引起了高层的高度重视，2016年政治局会议罕见提出抑制资产泡沫，房价快速上涨的城市也一反常态，在短时间内纷纷出台限购政策，楼市去库存最终不得不以行政手段限制购买收场。

但当前三四线城市库存量仍较大，且我国城市化进程并未完成，去库存问题仍未根本解决，只是在楼市调控背景下暂时搁置罢了。未来如何通过三四线城市楼市去库存推进城镇化进程仍是摆在决策者面前的一个重大课题。

事实上，在2015年底提出楼市去库存政策时，住建部曾提出以政府收购商品房用于保障房的方式完成楼市去库存，彻底打通商品房与公租房的转化渠道。该政策的好处在于，广大进城务工者往往缺乏足够的支付能力，虽然三四线城市房价目前并不高，但是进城务工者仍无法负担，通过政府购买市场上库存商品房然后作为保障房出租给务工者可以大大减缓他们购房压力，等到务工者具备购房能力时再搬出。这样一方面解决了三四线城市的库存问题，另一方面也促进了城镇化进程，两全其美。

但问题同样不容忽视，摆在首位的就是政府收购保障房前期收购成本过高，后期出租回报过小，地方政府财政收支存在巨大压力，这也是该政策出台“雷声大、雨点小”的根本所在，实际执行的地区只有福建、辽宁、湖北等少数几个省，且执行力度也较小。

其实，2014年，中央曾出台《关于加强地方政府性债务管理的意见》，规范地方政府投融资平台的融资，并允许地方政府发行政府债券合理举债。如果以地方政府发债方式成立基金适度加杠杆购买三四线城市库存商品房用于保障房，提供给进城务工者，这样一方面能起到盘活资金链的作用，且由于地方政府购买量较大，购买价格也会较低;另一方面还能有效刺激未来居民消费。更重要的是，相比于居民加杠杆购房，地方政府以发债方式收购商品房不会提高广义货币供给量，符合“控制增量，盘活存量”的要求，也避免了货币超发的问题。至于还款，以发债成立基金方式还可缓解地方政府当期资金压力，未来可用地方财政以及适当租金使债券投资者有长期稳定收益。这样是否既解决了三四线城市楼市去库存问题，又解决了城镇化问题，两全其美?