北京楼市调控升级：二套房首付比例不低于50% 楼市拐点正式来临？

本报记者周丽北京报道

9月30日晚间，北京再度出台房地产调控措施，明确二套房商业贷款购买普通住房的首付比例不低于五成。

市住房城乡建设委等部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》显示，将加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。同时明确，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，此次调控提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严，北京之后估计上海深圳会跟进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进置评，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台，意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。

严跃进认为，此次政策明确了调控的目的，主要是为四点：

第一、增加房地产市场的有效供应。此类提法意味着供给侧结构性改革在房地产市场上将全面铺开，尤其是在去库存的这两年时间中，部分城市开始转变了政策导向，积极转向补库存的导向。对于北京市场而言，后续积极供地和强化供应端的释放，将会有一系列新动作。

第二、优化供应结构。应该说北京今年的库存不足的压力是要小于其他几个一线城市的。但是，对于北京市场来说，后续在调整供应结构方面依然有很多内容。包括此前自住型商品住房的供应、后续租赁型房屋的供应、普通小户型住房的供应、精装修住房比例的调整等，都将成为供应端调整结构的体现。

第三、强化交易管理。此类政策的出台和首付贷等违规现象有关系。目前市场交易过热，背后一些违规做法很多，北京积极对此类交易行为进行管理，将使得后续市场交易比较平稳，同时打击各类虚假交易的现象，这是维护购房者基本购房利益的保障。

第四、促进房地产市场平稳健康发展。这样一个表述，在当前资产泡沫比较重的情况下，有积极的意义，尤其是目前房价上涨过快，因此亟需通过管控市场来稳定预期和促进市场良性发展。

具体到调控政策，“加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构”这一政策最大的亮点是重新强调“90/70”政策，该政策在近几年其实被很多房企所忽视，进而出现了很多违规的做法，也不利于中小套型住房的供应。北京此次明确此类需求，显然也会引起其他一二线城市的跟进。另外在此类政策中，北京明确了要“兼顾满足改善性住房需求”的导向，这也说明此类政策的出台，依然是兼顾刚需和改善型需求的，说明政策依然给予了改善型购房者购房行为一定的政策支持。

“加快自住型商品住房用地供应”政策继续明确了“自住型商品住房”的概念，说明此类住房后续依然会成为北京一类重点扶持的项目。此类物业在试点过程中，整体上整个市场的认可程度较高，尤其是部分近郊区的物业，认购积极，也降低了购房成本。所以后续北京各区在此类物业的供地方面依然会加快节奏，利好后续部分购房困难群体的选房。

“强化控地价、限房价的交易模式”这一政策实际上就是要打击地价和房价的资产泡沫，带有很强的政策导向。北京明确了一类做法，即高价土地未来会附加一类约束，即房屋销售价格会面临限制。此类做法在此前个别二线城市中已经有所体现。应该说这或意味着后续其他城市或也纷纷采取此类做法，即政府不再单纯打压高地价现象，但会在此类高地价项目的销售方面设定一个上限，进而抑制房企拿地冲动。另外在此类政策中，也提及了鼓励房企自持住宅物业的做法，这是一个信号。此类做法在上海有过，而且相对多，但北京还没有正式实施，这意味着北京市场正积极推进住房第四级市场的建立，即住房租赁市场。

附文件原文：

各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

现将市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会、市工商局、市金融局、人民银行营业管理部、北京银监局制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请你们认真贯彻执行。

北京市人民政府办公厅

2016年9月30日

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施