6亿房产被评估为1亿多 最高法立案防城港最贵楼盘查封

本报记者 晏耀斌 北京报道

“执行难”问题在今年被最高人民法院(下称最高法)以纲要的形式提到了重要位置，解决执行难剑指“难执行和乱执行”。《中国经营报》通过知情人士获悉，最高法于8月中旬对广西防城港中级人民法院一起查封案件进行立案。“这个案件可能要树立为‘乱执行’的典型。”

案卷材料显示，李某与许某因经济往来双方多次互相借款，2014年1月15日两人通过协议方式确认李某共欠许某1.1亿元。之后许某向广西防城港中级人民法院(下称防城港中院)提起还款诉讼，经过防城港中院和广西高院两审，2015年8月广西高院终审判决要求李某履行偿还1.1亿元债务。

从判决来看，这不是一起复杂的案件，问题却出在案件之外。案卷材料显示，许某起诉后，防城港中院于2014年7月根据许某的申请，查封了李某的328套房产，这包括商铺43套和住宅285套。

李某，广西防城港腾飞龙房产开发有限公司(下称腾飞龙公司)董事长。2009年9月，广西在香港举办一场招商推介会，身为港人的李某被当地政府要将“防城港市打造成第二个深圳”所吸引，来到防城港投资。

通过招拍挂，李某于2011年拿下了该市原客运站地块做旧城改造，项目占地29.2亩，总建筑面积约14.3万平方米，总投资6亿元，取名“腾飞广场”。腾飞广场因处于中心位置并靠近大海，成为防城港最贵的楼盘，也是很多企业和个人觊觎的项目。

在防城港中院查封前，腾飞广场已经出售900多套房屋。案卷材料中的售房合同显示，腾飞广场卖给中国移动的商铺每平米高达48000元每平方米，而住宅为均价为7000元每平方米。根据计算，腾飞广场被查封的房屋价值达到4.34亿元。

按照法律规定，查封的房屋价值远远超过诉讼标的总额是违法的。案卷材料显示，防城港中院并未对查封标的进行任何评估，同时也拒绝听取被查封对象的陈述。为此，防城港市委市政府多次召开协调会，要求法院不能过度查封。“如此查封，只会搞垮企业。”当地领导公开表示。

各方面的异议并没有改变查封的现状。在广西高院终审判决后，防城港中院则迅速委托广西万宇房地产评估有限公司(万宇评估公司)对查封的328套房产进行评估。与此同时在2016年初，防城港中院同时又查封了李某另一处价值3000万的房产。

万宇评估公司于2016年5月29日作出的评估结论显示，被查封的328套房产价值为1.2亿元，其中住宅的评估均价为2400元每平方米，而商铺的每平米价格最高为14000元，最低价格为6874元。

这个评估总价和法院判决的还账的金额蹊跷吻合。腾飞公司交给最高法的材料显示，根据计算被查封的328套房产当前市值超过6亿元。“这样的评估完全是一个圈套，这个评估价格都不够，5年前拿地的楼面价和建安成本。”

一评估专家告诉《中国经营报》记者，从专业的角度来看，如此巨大的差别源于评估公司采用了“错误的状态”评估。《评估报告》载明，本次评估按价值时点现状完工状态，考虑到项目停工的影响因素及项目烂尾工程的可能性。“停工和烂尾完全两码事。”上述专家认为，为什么采用烂尾来评估，就不好说了。

在评估结果出来前，腾飞广场已经开始复工，截止今年9月腾飞广场已经全部完工并开始交房。然而评估结果出来三个月后，李某于9月2日才接到评估报告并提出异议，“但万宇评估公司和防城港中院负责执行的韦姓法官均避而不见。”

让有关方面更加震惊的是，防城港中院执行韦姓法官于9月2日亲自送达给李某的两份万宇评估公司的《评估报告》，内容竟然并不相同。《中国经营报》最新了解到，因为该案背后执行的蹊跷，广西壮族自治区人民检察院已启动督办程序。

这个案件或将再次揭开执行难中的黑幕。