楼市已进入小周期高点？仍不改高位态势

【中国经营网综合报道】近日，多家机构发布策略报告，对下半年楼市进行预判。大部分机构认为，楼市进入小周期高点，预计下半年成交量将有所回落，到年末甚至可能出现负增长。但在当前的宽松货币环境下，房价并不会出现明显下滑。

需求已透支

据《21世纪经济报道》报道，国家统计局近日发布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比前4月回落3.3%;商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2%。

这是今年以来，全国房地产销售增速首次出现下滑。而在统计局公布上述数据之前，一线城市和部分二线城市都传出成交量下降的消息。其中，部分一线城市市场的走低，从4月份就已出现。

按照国家统计局投资司高级统计师李皎的解读，商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1-5月份，住宅销售面积比1-4月份回落4.6%，销售额回落8%。住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。

事实上，这两种因素也将成为下半年市场的决定性因素。广发证券近日发布的报告认为，今年下半年，行业整体成交同比升幅将继续放缓。

理由在于，本轮成交量的大幅上升，改善型需求(首改+再改)是重要的贡献来源。特别是在重点二线省会城市，大户型高总价住宅的成交占比有明显提高。但在改善型需求连续3-4个季度入市后，需要重新积累培育一段时间，才会有新一轮需求入市。

此外，根据经验，政策收紧地区的成交回落速度很快。具体而言，一线城市成交面积下滑幅度将会较大;二线城市在改善型需求释放充分后，成交上升持续性减弱;三四线城市由于供需基本面限制(需求不足，库存过剩)依然难有大的起色。

野村证券中国地产研究部主管高剑锋甚至认为，今年年末或明年年初，市场成交量的增速可能成为负值。因为去年底和今年初，交易量处于绝对值的高位。

平安证券的报告同样指出，下半年随着基数抬升及部分需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。但鉴于当前宽松的货币环境，投资和销售都很难出现断崖式下跌。

从房价上看，广发证券认为，下半年大中城市房价整体仍将保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。分城市来看，一线城市和重点二线城市的房价升势较强;三四线城市则因去化周期长，房价缺乏持续上升动力。

中长期拐点已至

若拉长周期来看，未来房地产市场将可能进入另一个阶段。

招商证券将我国楼市的发展分为四个周期。前三个周期分别为1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正处于第四个周期的“上半场”。招商证券认为，本轮周期起于2014年下半年的限购正式退出，随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作，使房地产市场进入较为宽松的货币环境中。如今虽然行业政策出现结构性收紧，但未来几年宏观大环境(经济基本面和流动性)不会发生显著变化，因此周期尚未结束。