武汉“降价去库存”的空间大不大？

【中国经营网注】“武汉暂时不存在大规模适用降房价去库存的市场空间。”1月1日，湖北中原研究中心经理杨丽宇提出，通常情况下，城市新房库存在12个月以内都属于正常水平，而从我们的研究来看，武汉当前的新房库存水平大约为9个月，去库存压力并不太大。“竞争非常激烈的个别区域，如后湖等片区，可能存在开发商降房价来加快库存去化的情况;或者是开发商遇到了财务困难。”

“调低房价还需要政策组合拳。”湖北中核置业副总经理朱仲明则称，中央的政策应该是针对三、四线城市，这些城市人口外流，新房供应量和有效购买需求不成比例，房地产库存量大，亟待消化。但武汉目前对周边城市依然有较强的人口吸附能力，从这个角度观察，武汉房价的长期走势应该是稳中有升。

那怎样才能让开发商货真价实的通过降房价的方式去库存呢?朱仲明认为，这其中最关键的因素就在于降低开发商建设成本。“开发企业的税费、融资成本、在基础配套方面的负担等如果能适当降低，这样，开发商的成本降低了，才敢于通过降房价的方式来去库存，否则，成本不降，估计鲜有开发商会主动选择‘割肉’去库存。”

也有业内人士质疑，“地价不断创新高，武汉开发商怎么会降价?”而房价下降，开发商拿地热情消退，必然会影响地方政府土地出让收入。以武汉市为例，目前地铁、四环等诸多城建工程正在推进，土地出让收入减少必然会影响到政府的财政收入，进而对这些工程的建设都会造成不利的影响。

据长江商报报道，当2016年，全国房地产市场都在响应中央号召——去库存之时，大武汉的楼市，则显然走出了另外一波迥异行情。

长江商报记者走访知名房企和业内专家发现，凭借武汉这个特大城市的地位，天然存在的人口“吸附能力”，再加上该市对外来人口购房落户条件的宽松，以及城建设施的不断完善，武汉的房价不仅没有下降的空间，反而会走出一种长期“稳中有升”的走势。

业内人士向长江商报记者介绍，城市新房库存在12个月以内都属于正常水平，武汉当前的新房库存水平大约为9个月，去库存压力并不太大。与安徽宿州这类动辄需要3年去库存的城市相比，武汉已在积极宽松政策引导下和新型城镇化发展中，成为全国楼市去库存的城市样本。

新房销售连续5年刷新年度纪录

6年前，刘先生从湖南一个小县城考入华中科技大学，随后留在武汉工作。现在，他正打算在武汉买下人生第一套住房，并定居下来。“楼市去库存信号释放出来，希望开发商能够加大降价力度，房价低一点，月供少一点，买房压力也就没那么大。”

“2013年起，业内便提出要去库存，这两年，去库存已成为房地产行业的关键词。”一家全国大型房企的武汉事业部营销负责人表示，通过提前策划，公司库存已经处于相对合理区间，库存积压并不严重。

连日来，长江商报记者走访楼盘发现，2015年12月初开盘的江夏水墨江郡紧邻谭鑫培公园，规划中的地铁27号线在谭鑫培公园设有站点，因而楼盘性价比较高，曾一周成交量高达301套，领跑武汉楼市。同时，去年年末诸如复地东湖国际、保利时代、世茂锦绣长江等高端住宅项目均在2015年12月中下旬扎堆开盘，这些项目热销至年末收尾阶段，120平方米以上改善型房源销量创下了2015年峰值，尤其是144平方米以上豪宅成交量高达380套，环比大幅上涨。

一家本地房企的营销负责人称，相对于住宅地产，目前公司在商业地产领域的库存更大，高层也在积极采取措施去库存。多家房地产开发企业也表示，这一两年企业将通过改变营销策略来消化库存。

去年政府出台了一系列刺激政策，包括取消限购限贷、降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例等，降低了不少购房成本。中央提出“取消过时的限制性措施”，同时“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”，是否意味着购房成本将继续降低?

2015年由于武汉房地产市场火爆，房价整体呈现10%以上涨幅。2015年全年，武汉新建住房成交22.4万套，成为全国住宅销售套数冠军，并连续5年刷新年度纪录，稳居全国三甲行列。“销售面积预计与上海相差不到10万平方米，本来可能是全国双料销冠，没想到上海最后一个月反超了。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政告诉长江商报记者，在去库存的压力之下，虽然迎来多重利好，但开发企业在价格方面不敢过于“任性”，市场整体涨幅低于一线城市，从房价收入比等指标测算，在全国属于中等水平。

此外，武汉市房管局人士向长江商报记者介绍，武汉库存消化周期目前已回落至8至9个月的理想状态。

“政策鼓励降价，将会给市场形成新的引导，这对2016年房企的定价策略会产生影响。”李国政认为，展望2016年，当去库存成为政策核心出发点，预计政策面会出台更多刺激措施，包括降低外地购房者入户门槛、银行信贷成本降低、公积金扩大使用面等等，有望进一步降低武汉消费者的购房的成本。

青年公寓出租：风行武汉三镇

按武汉现行政策，外来人口在武汉中心城区购买新房达到100平方米以上或购房资金达到50万元以上，方可获得武汉户籍，而新城区的标准是80平方米以上或者20万元以上。

对此，湖北省社科院经济研究所所长叶学平提出，新型城镇化是消除房地产库存压力的有效途径。“只有城市户籍向农民工放开，才能吸引更多农民工就近就业、置业，进而扩大商品住房的消费需求，减少区域商品房库存。”