合生创展陷管理困局 昔日“地国”今安在

近日，有媒体曝出，合生创展在北京朝阳区开发的楼盘珠江罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落，一位年逾六旬的业主被击中身亡。据报道，该小区高空坠物情况不止一次，楼外墙墙砖掉落的情况让业主触目惊心。面对如此大的安全隐患，《中国经营报》记者致电合生创展集团品牌相关负责人，而截至发稿日期，对方一直未给出回复。

针对此事，广东保典律师事务所律师窦雍岗在接受记者采访时表示，“开发商应承担主要责任，若物业管理处事先拉警戒线，该措施是否足以防止事故的发生，否则物业管理公司也应承担相应责任。”

事实上，早在今年年初合生创展就由于“质量门”负面缠身，旗下位于通州区的合生滨江帝景和合生世界村两项目因地板破损、墙面开裂、管线漏水等诸多房屋质量问题遭到业主集体维权。另一方面，业绩下滑、大幅裁员等风波不断引发业界对其看淡地产的猜想。

时过境迁，地产界在历经了过山车一般的疯狂翻滚后，昔日华南五虎之一的合生创展渐渐退去光环。

“地国”的沉沦

广州珠江新城CBD高楼林立，正午的阳光反射出一股强烈的金属光泽，而珠江投资大楼在高耸的建筑群中“违和感”十足。外观酷似古罗马建筑，象征着权力与严密。正如朱孟依所打造的财富帝国，在过去二十年的发展中迅速崛起，而朱孟依本人却异常低调，鲜少抛头露面。

“偶尔也会看见，本人不苟言笑。”一位内部员工称朱孟依是一个非常神秘之人，如果来公司都是坐直乘电梯上到最顶楼。

与朱孟依的低调一样，其一手掌控的香港房地产企业合生创展在这一两年中也异常沉寂。

合生创展成立于1992年，1998年在香港联交所主板上市(代码：754)。据了解，上市每股2.7港元，发行2.5亿股，筹资6.7亿港元，其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。彼时，这位精明的商人意识到，由于私营企业尤其房地产企业一直无法在内地上市，从一开始他就在香港成立公司，为上市做好准备。

“由于当时香港企业在内地拿地开发受到限制，朱老板先利用合生创展大量融资，然后在内地成立珠江投资拿地开发。”对于业界一直模糊不清的关于合生创展与珠江投资的关系，一位珠江投资员工向记者透露，“合生创展是母公司，珠江投资是朱老板将资金腾挪过去建立的子公司，实际上都是一个爹生的。”

正是在1998年前后，合生利用资本优势，趁机储备了大量土地，项目开工面积大大增加。据公开资料显示，从1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。

另据梳理发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，2012至2014年土储分别为3324万平方米、3345万平方米、3269万平方米。“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略，未来地价的涨幅将超过房价。

利用“囤地”生财，是典型的港式房地产开发模式。2004年之前，处于协议出让阶段的土地资源相对廉价，合生创展通过收购和关联交易以较低价格获得了大量地块。当时合生创展所采取的“高溢价、多囤地、慢周转”模式发挥了重要作用。

然而让2004年就已摘得百亿桂冠的合生创展没想到的是，土地招拍挂以后，土地资源愈加稀缺。很多企业通过“高周转、高杠杆、轻资产”模式加速发展，合生创展恰恰背道而驰。不愿转变的合生创展在这样的变革下其获取土地资源的优势逐渐消失。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，“慢周转”对大量囤地的企业来说没有任何压力。在龙斌看来，企业拿了地不开发，最主要原因在于其自身的管理、运营、资金方面问题出现。“运营能力跟不上，竞争力下降，或者说将资金投入做其他的行业，节奏慢了容易被市场淘汰。”

“因为整体发展思维的僵化，公司的整个战略布局、市场营销以及产品结构都不再适应当前的市场环境。”一位合生创展内部员工这样说道。