北京四成地王未解套 接盘侠在哪儿？

【中国经营网综合报道】从10月20日丰台樊家村地块成交刷新北京最高楼面价开始，北京进入土地密集出让期。昨日，北京土地市场再迎来三宗昌平北七家地块出让，所含的两宗住宅用地均由国瑞兴业地产斩获，合计成交额44.95亿元。不过，据中原地产首席分析师张大伟测算，以目前的土地价格计算，在未来两年内北京房价要上涨120%，今年出现的20个地王入市难度才能降低，否则将很难入市，只能延缓开发节奏。

张大伟进一步称，明年市场上行将是趋势，但其涨幅是否能够支撑这么多地王则很难。鉴于此，谁将成为地王项目的接盘者呢?

土地市场争夺战

据北京晨报报道，昨日下午，沟自头村储备开发项目东侧地块吸引了国瑞兴业、保利、平安万科联合体、中粮、中铁建、华润招商九龙仓联合体等房企或联合体参与现场竞拍。经过多轮角逐，国瑞兴业地产以25.24亿元、现场竞建4.2万平方米限价房拿下该地。中原地产首席分析师张大伟测算，成交楼面价高达4.3万元/平方米，刷新区域最高楼面价。

据悉，目前该区域在售项目房价仅2万多元/平方米。此外，沟自头村储备开发项目西侧地块也被国瑞兴业地产收入囊中，折合楼面价3.65万元/平方米。此外，另一宗北七家商业金融服务业用地由保利、未来科技城联合体以底价42亿元成交，折合楼面价1.2万/平方米。

无独有偶，11月12日，北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入现场竞价环节，因地处朝阳，且是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地，引发了激烈的争抢。北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同昌金地、国瑞地产、中铁建等7家业内熟知的竞标主体出现在竞标现场，最后经过84轮激烈争夺，首开保利联合体以33亿元总价、配建面积3.6万平方米自住房的代价竞得。

据中原地产首席分析师张大伟测算，该宗地商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块，亦是常营地区的单价地王。亚豪机构市场总监郭毅表示，该项目未来房价将在13万元/平方米左右，并将成为第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

10天之前，11月2日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块现场竞价，天恒中粮首创联合体、华润华侨城招商联合体、中铁建中铁置业联合体、龙湖首开保利联合体和绿城九龙仓平安联合体等现身竞标，同样是大型房企联合体之间的抗衡赛，最终，经过80余轮激烈竞拍，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得，楼面价达5.6万元/平方米。

10月30日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块的现场竞价中，出现的依然是近期频繁出现在土地市场上的熟悉面孔，华润华侨城招商联合体、龙湖首开保利联合体、中粮首创天恒联合体、绿城九龙仓平安联合体、中铁和诺德联合体、中铁建和中铁置业联合体等6家竞标主体。

经过现场97轮竞拍，中粮首创天恒联合体以85.95亿元、配建5.6万平米公租房的代价竞得此地块，溢价率50%。据张大伟测算，此地块商品房部分楼面价约5万元/平米。

据统计，从10月20日至今，北京共成交25宗土地，成交额累计高达651亿元，且从成交楼面价来看，基本全部刷新了区域最高价。根据国土局官网显示，未来还有11宗土地出让，分别位于大兴、昌平、怀柔、通州、房山和石景山等区域。

出现如此“罕见”的大规模集中土地供应，与1至9月北京土地供应过少有关。有数据显示，1至9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应面积为278.62万平方米，仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%，创下2006年以来的新低。

而中原地产最新的一份统计数据显示，北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获，其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中，另外20家频繁出现，且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企，其中超过80%为国有企业。业内人士表示，整体看，北京土地市场竞争已经进入“寡头”时代。

事实上，随着地价的攀升和分散风险的考虑，寡头之间的强强联合占比逐步提高，联合拿地的趋势明显。据中原地产统计，今年以来，北京成交32宗商品房住宅用地，这32宗土地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明显的上涨。

“土地市场激烈，以最近成交的多宗地王为例，基本一宗地块都有5个以上企业竞争，这种情况下，单个房企已经不太可能竞争到土地。地价太贵，在目前市场情况下，北京已经很少见到楼面价5万以下的土地，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，可以减少竞争对手，也可以提高资金实力。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，通过联合拿地的方式，有效地分散了拿地风险。更重要的是，这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

值得一提的是，房地产行业的集中度提升不仅仅体现在拿地上，房企业绩上的集中度也在提升。据克尔瑞《2015年前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜提供的数据显示，2015年前三季度上榜房企的销售金额门槛和面积门槛均延续了上升趋势，同时销售金额集中度也基本上保持了相对平衡的占比态势，在总量提升的情况下，中国房地产市场的寡头化趋势日渐明晰。

对于寡头拿地对楼市未来的影响，亚豪机构市场总监郭毅表示，北京云集各大一线房企，在推升地价水平之余也令中小房企在北京难以生存，北京已经成为大型品牌房企的竞技场。

这样的市场格局，一方面土地市场依然会保持激烈的竞争状态，地价还将继续走高，从而倒逼房价易涨难跌，为楼市平稳发展蒙上一层阴影;另一方面也有一定的利好，大型房企的产品打造能力和资源调配能力更强，有利于为楼市贡献更高品质的住宅产品。

张大伟也认为，寡头联合能提高产品优势，在目前市场情况下，顶豪遍地，大部分房企在局部市场没有完全的竞争力，多家房企合作可以取长补短，提高产品的竞争力。

“北京房地产市场将是强者恒强的时代已经到来，只有产品研发能力、营销能力、资源整合能力都具备领先优势的房企才能在北京独拔头筹。”郭毅说。