北京六环内全城豪宅化探因

【中国经营网注】亚豪机构副总经理高姗认为，稀缺导致地价不断快速上升，而地价成本反馈到住宅市场，带来的是房价预期的不断上升，从而也拉动的现售产品价格的不断上升。例如五矿万科如园项目由上期的60000元/平方米上涨至75000元/平方米，除了知名设计师打造等内因外，更多的是受到其周边楼面价超4万元/平方米“地王”的拉动。

高姗进一步称，而从近期出现地块状况分析，三环内已基本无新增宅地，而五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三、四环之间也属于稀缺程度较高，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米;四环至五环属于次稀缺，预计楼面价多保持在4万元-6万元/平方米;五环至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价;即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。

据证券日报报道，10月底以来，土地市场热潮席卷而来。据中原地产研究部统计数据显示，截至2015年10月31日，全国土地收入前20个城市年内卖地总额达9733亿元，与2014年同期的10778亿元相比，下降了9.7%。

值得注意的是，排名前5位的城市分别为北京、上海、重庆、广州和南京，而今年房价涨幅最大的城市深圳供地则同比大幅锐减，前10个月，土地收入腰斩，不足243.5亿元，同比下降超过52%;北京则成交1360亿元，同比下降约24%;上海成交1154亿元，同比上涨6.87%。

《证券日报》记者根据上述数据计算，“京沪广深”四个一线城市卖地收入占上述20城卖地总收入的35%以上，这从侧面上折射出，房企争相全面退守一、二线城市的决心。

房企全面退守一、二线城市

而2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中一线城市占历史上首次突破了40%，占比高达44%。

“一线城市和部分二线城市，再度出现地王频出的现象，房企越发关注一线城市和重点二线城市。” 中原地产首席分析师张大伟向记者表示，在标杆房企玩命拼地影响下，一线城市已经普遍出现地价超过房价的现象。

“近期有一家房企在北京拿了高价商业用地，楼面价达3万元/平方米以上，但旁边写字楼现在就卖3万多元/平方米，而且消化速度并不理想，这对拿地企业形成很大压力。”某上市公司高管向《证券日报》记者透露，把地价弄成房价的结果，是只能等待新的开发商再来用高价拿地，从而解套，但这依然对上市公司财务指标有影响。

“北京动辄5万元/平方米的楼面价，总价超过30亿元、50亿元很平常，若要保证企业负债率、现金流、利润增长等指标可控，拼地实力就会减弱。”某一直想在北京拿地的外地开发商高管向本报记者直言，若企业再受制于此前三、四线城市存量资产过高，资产周转速度相对较慢，在北京拼地将会付出代价。

北京六环内“全城豪宅化”

11月2日，北京市丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，总价83.4亿元(历史上总价排名第三)，溢价50%的地块，华润华侨城招商联合体虽把该地块收入囊中，但楼面价比上周五刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。

事实上，据《证券日报》记者统计，目前丰台已经拍出5.6万元/平方米、6万元/平方米、6.2万元/平方米、7.5万元/平方米的高价地。

而高价地频出的土地市场热度也激发了开发商涨价的热情。《证券日报》记者获悉，上周入市的地处海淀区五、六环之间的五矿万科如园的大师作品壹号21套房源，入市价格高达75000元/平方米，并实现“日光”;另外，使馆壹号院项目，仅11月1日一天即实现签约14套，成交均价101445元/平方米。

亚豪机构副总经理高姗认为，稀缺导致地价不断快速上升，而地价成本反馈到住宅市场，带来的是房价预期的不断上升，从而也拉动的现售产品价格的不断上升。例如五矿万科如园项目由上期的60000元/平方米上涨至75000元/平方米，除了知名设计师打造等内因外，更多的是受到其周边楼面价超4万元/平方米“地王”的拉动。

高姗进一步称，而从近期出现地块状况分析，三环内已基本无新增宅地，而五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三、四环之间也属于稀缺程度较高，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米;四环至五环属于次稀缺，预计楼面价多保持在4万元-6万元/平方米;五环至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价;即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。

据高姗判断，未来北京单价6万元/平方米以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。