标杆房企9月拿地超300亿意味着什么？

【中国经营网综合报道】随着楼市政策逐步宽松，一级销售市场的普遍回暖，带来去库存化的同时，也点燃房企拿地热情。中原地产据房企公开数据统计截至昨日，国内排名TOP30中包括万科、保利、恒大、万达、中海、碧桂园等在内的20大标杆房企，进入9月以来，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年近8个月的最高纪录，仅次于1月份的567.97亿元。那么，这是否意味着房地产的春天又来了呢?

房企拿地热情重燃

据新京报报道，公开数据显示，今年1月份以后土地市场就陷入低迷，20家标杆房企连续4个月拿地额都在200亿元以内。包括远洋、绿地、方兴等多家企业甚至保持了数月0拿地的状态。但进入6月份以后，土地市场出现逆转，房企拿地数量开始明显增加，拿地金额也随之增加，并保持连续突破200亿元的水平。连之前拿地较少的企业也再度重返市场。

进入9月以来，万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场，在一二线城市拿地更加“不手软”，高价地频出。北京等城市在9月初连续成交了数宗楼面价超过5万的高价地块。

值得一提的是，房企热情拿地缘于房价上涨。事实上，包括北上广深在内的一线城市近年来土地成交数量锐减，成交金额也在不断下降，但楼面价却持续上升。

据中原地产数据，截至9月上半月，一线城市土地合计成交325宗，总土地成交额为2527.98亿元，同比2014年下降了25%。而一线城市的住宅土地在今年内均价为14717元每平米，同比2014年每平米涨幅高达26%，土地供应的稀缺，导致一线土地市场不断出现“抢地大战”。

然而，虽然全国商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

据了解，当前，市场关于房价的数据有很多，但全国及主要城市房价的指标，最重要的有两个，一个是全国新建商品房成交均价，虽然统计局不公布，但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出;另一个便是70个大中城市房价。

前者只能反映全国房价总体情况，不能准确反映月度变化，而且不涉及主要城市;而后者则每月18日由国家统计局按时公布，包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度，除了直辖市、计划单列市、省会城市外，还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此，70城房价，也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。

70城房价，其实是房价指数，通过选取样本楼盘，持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘，进行持续跟踪。当然，不可能百分之百达到房源同质，总体看还是靠谱的。

统计局的8月份70个城市中，新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个，下降的城市个数为61个。但测算出8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。

这个“同比综合平均”，肯定设计了城市权重，9个上涨城市中，涨幅第一的是深圳，大涨31.8%，第二名的上海为6.5%，北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹东，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。这就意味着，把四个一线城市的权重定得特别高，而把35个地级市(三线城市)的权重定得特别低，才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

如果一定要设计权重，可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此，则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍，因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

更合理的办法是，不必设计权重，用简单的计算方式，把70个城市的价格进行算术平均，更能较好反映实际市场情况。70个城市当中，35个地级市的成交面积较小，但考虑到它们是全国200多个地级市中的“代表”，所以不必有意降低它们的权重，得出来的平均同比增幅，基本上代表了全国所有的一、二、三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式，则8月份70城房价平均同比下跌3.3%，比较符合总体情况。

有鉴于此，当前全国楼市复苏力度仍不够，虽然全国商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

此外，业内人士认为，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，统计局房价数据也能看出，一二线城市已开始全面上涨，而三四线城市因为库存居高不下，未来楼市走向不容乐观;因此重仓一二线城市将会是大多数房企的选择。但这也意味着未来，一二线城市的土地市场竞争将会越来越激烈。

不仅如此，对于只有一套房产的人来说，很难从房价上涨中受益。

据《21世纪经济报道》报道，绝大多数人不会因为上涨的房价，马上卖出手中的房产。的确有一些人把更好位置的房子卖掉，而去换一套更偏远地方的大房子。那必然是以损失某种代价为前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“卖掉了，住哪儿去。”这话并不陌生。

而在同一个城市拥有两套房产的人，也未必能获得更多益处。随着家庭分裂速度的增加，人们对房屋的需求数量在增多。绝大多数年轻人不愿意过三代同堂的生活。开发商势必要将成本转移到购房者身上。作为未来的购房者，要支付土地成本，建筑成本，还有保障房的建设成本，也就是邻居们的居住成本。

开发商、政府所得越多，购房者所失越多。很难想象，开发商迫于资金链压力，超低价卖房的情景再度重现。当年，有些开发商的收益率还不如炒房者获得的多。尽管今天追逐高价地的开发商，难言理性。从众的大多数不一定是对的，比之七八年前，开发商对市场的把握能力更强，更有资金实力等得起房价上涨，等得起有购买实力的人出现。

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