上海土地“大热”的背后

【中国经营网注】国资背景企业垄断一级土地市场已经将地价推上了“非常不理性”的高位，地价的水涨船高同期带来的是无法忽视的盈利风险。目前，在市场条件逼迫下，为数众多的市场化企业已经开始放弃一级市场抢地，转向寻找收购二级市场土地或者在建项目。

事实上，市场化的企业在土地市场并没有这样的“非理性”举动。据一位在当日拍卖现场的业内人士称，青浦赵巷地块开始竞价没多久，就有房企代表中途退出，市场化企业设置的价格上限比较理性，而国资房企的凶猛出价很快就超过了这家企业的价格上限，这位负责人只好提前退场。

据界面报道，“这么高的地价，拿地的企业就是堵房价还会大涨，现在的市场形势看，盈利有风险。”9月16日晚间，一位观摩了上海当日土地拍卖的房企投资部人士对界面新闻记者称。

9月16日，上海推出了三宗土地，分别位于宝山大场板块和青浦区域，从地理位置看，这三宗地块都位于距离市中心较远的外环板块。不过，由于上海住宅用地供应一直紧俏，当天，这三宗土地依然吸引了几十家开发商现场竞价，这其中不乏万科、保利、金地、招商、旭辉等品牌房企。

从拍卖结果看，开发商的拿地热情空前高涨。上海保利建璀房地产有限公司以41亿元的价格从13家竞拍房企手中抢得宝山区大场镇的“W121301单元08-02”地块，溢价率高达107%，楼板价22314元/平方米。公开资料显示，这宗地块规划为商住用地，容积率2.8，总面积65623.3平方米，商业占比15%，住宅占比85%。

界面新闻记者从多位房企投资人士获得信息显示，22314元/平方米的楼板价“非常高”。上海中原研究咨询部数据显示，目前板块内住宅价格仍处于低位，如“聚丰福邸”、“同瓴佳苑”公寓房售价在2.6万元/平方米，“保利叶轩”售价3万元/平方米。业内预计，这宗土地未来项目价格4万元/平方米才能保本，这对保利极具挑战。

另外两宗位于青浦区域的宅地也被疯抢。其中，旭辉、上海建工联合体以26.16亿元总价竞得青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块，成交楼板价22122元/平方米，溢价率114.9%。上海首创正恒置业有限公司则以10.98亿元竞得另一块位于青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块，楼板价17324元/平方米，溢价率也达到104%。

同样，这两宗地未来的盈利空间也受到业内质疑。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，未来该地块很可能也会借鉴周边成熟项目的经验，以叠加别墅作为主打产品。不过22122元/平方米的楼板价偏高，即使未来是精装别墅产品，盈利空间也不大，未来的保本售价至少要达到5万元/平方米。

“有风险。”一位不愿具名的房企投资部负责人对界面新闻记者称，从这几幅地块的成交价格来看，拿地开发商都在赌未来房价大涨。当前的新房销售市场虽然相较2014年有所回暖，但是从目前各大房企公布的数据看，房价并没有出现大幅上涨，存在盈利风险。

值得关注的是，从此次敢于高价拿地的企业背景来看，保利、首创、旭辉和上海建工联合体，都具有国资背景。业内人士认为，这类企业资金实力雄厚，抗风险能力强，才敢于豪赌后市。

而市场化的企业在土地市场并没有这样的“非理性”举动。据一位在当日拍卖现场的业内人士称，青浦赵巷地块开始竞价没多久，就有房企代表中途退出，市场化企业设置的价格上限比较理性，而国资房企的凶猛出价很快就超过了这家企业的价格上限，这位负责人只好提前退场。

同时，国资背景企业垄断一级土地市场已经将地价推上了“非常不理性”的高位，地价的水涨船高同期带来的是无法忽视的盈利风险。目前，在市场条件逼迫下，为数众多的市场化企业已经开始放弃一级市场抢地，转向寻找收购二级市场土地或者在建项目。